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市 區 重 建 策 略

前 言

《 市 區 重 建 局 條 例 》 （ 第 563章 ） 第 20條 規 定 規 劃 地 政 局 局 長 為 市 區 重 建 策 略 定 案 前 ， 須 諮 詢 公 眾 。 根 據 該 條 例 有 關 條 文 ， 規 劃 地 政 局 局 長 已 於 2001年 8月 1日 至 9月 30日 期 間 ， 就 市 區 重 建 策 略 草 案 諮 詢 公 眾 意 見 。 當 局 共 收 到 過 百 份 的 意 見 書 。 經 考 慮 收 集 到 的 意 見 後 ， 我 們 已 經 就 市 區 重 建 策 略 草 案 作 出 修 改 。

我 們 已 將 定 稿 的 市 區 重 建 策 略 交 給 市 區 重 建 局 。 市 區 重 建 局 在 擬 備 其 5年 期 業 務 綱 領 草 案 時 ， 須 依 循 策 略 中 所 列 明 的 指 引 。

市 區 重 建 策 略

解 決 市 區 老 化 的 問 題
引 言 1 現 時 ， 都 會 區 （ 即 港 島 、 九 龍 、 荃 灣 及 葵 青 ） 內 約 有 9 300幢 30年 或 以 上 樓 齡 的 私 人 樓 宇 。 在 未 來 10年 ， 樓 齡 屆 滿 30年 的 樓 宇 將 增 加 50%。 樓 宇 老 化 的 問 題 在 舊 區 尤 其 嚴 重 。
2 為 了 解 決 市 區 老 化 的 問 題 ， 並 改 善 舊 區 居 民 的 居 住 環 境 ， 當 局 於 2000年 7月 制 定 《 市 區 重 建 局 條 例 》 （ 第 563章 ） 成 為 法 例 。 該 條 例 為 推 行 市 區 重 建 提 供 一 個 新 架 構 。 市 區 重 建 局 （ 市 建 局 ） 並 於 2001年 5月 1日 成 立 。
市 區 的 生 活 質 素 3 市 區 重 建 應 落 實 「 以 人 為 本 」 的 工 作 方 針 。 市 區 重 建 的 目 的 是 改 善 市 區 居 民 的 生 活 質 素 。 政 府 既 會 兼 顧 社 會 上 各 方 人 士 的 利 益 與 需 要 ， 亦 不 會 犧 牲 任 何 社 群 的 合 法 權 益 。 這 項 政 策 的 目 的 是 減 少 居 住 在 惡 劣 環 境 人 士 的 數 目 。
4 政 府 在 進 行 市 區 重 建 時 ， 會 緊 守 以 下 重 要 原 則 ：
(a) 為 進 行 重 建 項 目 而 物 業 被 收 購 或 收 回 的 業 主 必 須 獲 得 公 平 合 理 的 補 償 ；
(b) 受 重 建 項 目 影 響 的 住 宅 租 戶 必 須 獲 得 妥 善 的 安 置 ；
(c) 市 區 重 建 應 使 整 體 社 會 受 惠 ； 以 及
(d) 受 重 建 項 目 影 響 的 居 民 應 有 機 會 就 有 關 項 目 表 達 意 見 。
5 市 區 重 建 的 主 要 目 標 如 下 ：
(a) 重 整 及 重 新 規 劃 指 定 的 重 建 目 標 區 ；
(b) 設 計 更 有 效 和 更 環 保 的 地 區 性 交 通 及 道 路 網 絡 ；
(c) 確 保 土 地 用 途 能 互 相 配 合 並 配 合 社 會 發 展 ；
(d) 將 破 舊 失 修 的 樓 宇 重 建 為 符 合 現 代 標 準 而 又 設 計 環 保 的 新 式 樓 宇 ；
(e) 推 動 市 區 的 可 持 續 發 展 ；
(f) 推 動 復 修 重 建 目 標 區 內 有 需 要 維 修 的 樓 宇 ；
(g) 保 存 具 歷 史 、 文 化 和 建 築 學 價 值 的 樓 宇 、 地 點 及 構 築 物 ；
(h) 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 保 存 地 方 特 色 ；
(i) 保 存 區 內 居 民 的 社 區 網 絡 ；
(j) 為 有 特 別 需 要 的 受 影 響 人 士 （ 例 如 長 者 和 弱 能 人 士 ） 提 供 特 別 設 計 的 房 屋 ；
(k) 提 供 更 多 休 憩 用 地 和 社 區 及 福 利 設 施 ； 及
(l) 以 具 吸 引 力 的 園 林 景 觀 和 城 市 設 計 ， 美 化 市 容 。
6 政 府 計 劃 透 過 20年 的 市 區 重 建 計 劃 ， 達 到 下 列 目 標 ：
(a) 重 建 大 約 2 000幢 破 舊 失 修 的 樓 宇 ；
(b) 改 善 殘 破 舊 區 內 超 逾 67公 頃 土 地 的 環 境 ；
(c) 安 置 大 約 27 000個 受 影 響 租 戶 ；
(d) 提 供 大 約 6萬 平 方 米 的 休 憩 用 地 ；
(e) 提 供 約 9萬 平 方 米 樓 面 面 積 用 作 社 區 及 福 利 設 施 ； 及
(f) 提 供 7所 新 校 舍 。
7 市 區 重 建 並 不 是 零 星 拆 建 的 過 程 ， 政 府 會 採 取 全 面 綜 合 的 方 式 ， 藉 着 重 建 、 復 修 和 保 存 文 物 古 蹟 等 方 法 ， 更 新 舊 區 面 貌 。

市 建 局 的 角 色

引 言 8 市 建 局 肩 負 在 20年 內 推 行 市 區 重 建 計 劃 的 使 命 ， 當 中 包 括 200個 新 項 目 和 25個 土 地 發 展 公 司 （ 土 發 公 司 ） 尚 未 完 成 的 項 目 ， 目 標 是 要 在 這 段 時 期 內 控 制 市 區 老 化 的 問 題 。
問 責 制 與 透 明 度 9 市 建 局 必 須 向 公 眾 負 責 ， 並 積 極 回 應 社 會 的 需 要 。 市 建 局 的 董 事 會 應 重 視 向 公 眾 負 責 ， 其 運 作 亦 應 公 開 及 具 透 明 度 。
10 為 加 強 市 建 局 的 透 明 度 及 問 責 性 ， 市 建 局 應 向 董 事 會 各 董 事 發 出 申 報 利 益 的 指 引 。 董 事 會 應 考 慮 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 ， 公 開 其 會 議 。 市 建 局 亦 應 成 立 一 個 獨 立 的 帳 目 稽 核 小 組 。
重 建 目 標 區 11 為 更 妥 善 地 進 行 重 整 和 重 新 規 劃 工 作 ， 政 府 已 劃 定 9個 面 積 頗 大 的 重 建 目 標 區 ， 當 中 包 括 ：
(a) 觀 塘 ；
(b) 馬 頭 角 ；
(c) 西 營 盤 ；
(d) 深 水 埗 ；
(e) 大 角 咀 ；
(f) 荃 灣 ；
(g) 灣 仔 ；
(h) 油 麻 地 ； 以 及
(i) 油 塘 。
重 建 12 政 府 已 把 200個 新 項 目 和 25個 土 發 公 司 尚 未 完 成 的 項 目 納 入 重 建 計 劃 之 內 ， 這 225個 重 建 項 目 共 涉 及 面 積 達 67公 頃 。 估 計 這 些 項 目 範 圍 內 涉 及 32 000個 住 宅 單 位 和 126 000名 居 民 。
13 在 這 225個 項 目 中 ， 土 發 公 司 尚 未 完 成 的 25個 項 目 應 獲 得 優 先 處 理 ， 因 為 這 些 項 目 範 圍 內 的 居 民 已 等 候 重 建 多 時 。 市 建 局 在 決 定 個 別 重 建 項 目 的 優 先 次 序 時 ， 應 考 慮 下 列 因 素 ：
(a) 建 議 重 建 項 目 範 圍 是 否 殘 破 失 修 ， 急 須 重 建 ；
(b) 有 關 樓 宇 是 否 缺 乏 基 本 衞?苀 ]施 ， 或 是 否 有 火 警 的 潛 在 危 險 ；
(c) 在 建 議 重 建 項 目 範 圍 內 ， 居 民 的 居 住 情 況 是 否 令 人 滿 意 ；
(d) 能 否 透 過 重 新 規 劃 和 重 整 建 議 項 目 範 圍 ， 使 區 內 環 境 得 到 改 善 ；
(e) 重 建 工 作 能 否 改 善 建 議 重 建 項 目 範 圍 內 的 土 地 運 用 ； 以 及
(f) 建 議 重 建 項 目 範 圍 內 的 樓 宇 是 否 可 以 復 修 。
復 修 14 妥 善 的 樓 宇 維 修 是 全 面 更 新 舊 區 的 重 要 環 節 。 復 修 樓 宇 不 但 有 助 改 善 市 區 環 境 、 紓 緩 拆 卸 重 建 的 逼 切 性 ， 同 時 亦 切 合 政 府 持 續 發 展 的 政 策 。
15 為 鼓 勵 業 主 在 樓 宇 重 建 前 進 行 適 當 的 維 修 保 養 ， 市 建 局 應 考 慮 向 受 其 重 建 項 目 影 響 而 物 業 被 收 購 的 業 主 ， 引 入 一 項 修 葺 費 用 發 還 計 劃 。 這 項 計 劃 的 目 的 是 向 業 主 作 出 保 証 ， 若 果 他 們 的 樓 宇 在 數 年 內 被 重 建 ， 他 們 在 修 葺 方 面 的 支 出 不 會 因 重 建 而 白 費 。 倘 若 業 主 因 應 有 關 監 管 部 門 的 指 令 而 進 行 所 需 工 程 ， 而 物 業 最 終 被 市 建 局 收 購 作 重 建 之 用 ， 則 業 主 應 可 就 有 關 工 程 餘 下 的 有 效 期 申 請 發 還 有 關 支 出 款 項 。 上 述 監 管 部 門 規 定 的 工 程 包 括 屋 宇 署 （ 根 據 建 築 物 條 例 （ 第 123條 ） ） 要 求 進 行 的 樓 宇 維 修 或 修 葺 工 程 、 消 防 處 （ 根 據 消 防 安 全 （ 商 業 處 所 ） 條 例 （ 第 502條 ） ） 要 求 進 行 的 消 防 裝 置 或 設 備 安 裝 或 改 善 工 程 ， 以 及 機 電 工 程 署 （ 根 據 升 降 機 及 自 動 梯 （ 安 全 ） 條 例 （ 第 327條 ） ） 要 求 進 行 的 升 降 機 工 程 或 自 動 梯 工 程 。
保 存 文 物 古 蹟 16 市 區 重 建 應 包 括 保 存 古 蹟 文 物 。 市 建 局 應 保 存 重 建 項 目 範 圍 內 的 歷 史 建 築 物 ， 其 工 作 應 包 括 ：
(a) 保 存 和 重 修 具 歷 史 、 文 化 和 建 築 學 價 值 的 樓 宇 、 地 點 及 構 築 物 ； 及
(b) 保 留 有 關 社 區 的 原 有 地 方 色 彩 和 不 同 地 區 的 歷 史 特 色 。
17 在 切 實 可 行 的 情 況 下 ， 獲 保 存 的 歷 史 建 築 物 應 用 作 適 當 的 社 區 、 公 共 或 其 他 有 益 用 途 ， 目 的 是 要 發 揮 這 些 建 築 物 的 功 能 ， 使 這 些 建 築 物 成 為 市 民 活 動 的 場 所 和 生 活 的 一 部 分 ， 而 不 僅 是 歷 史 文 物 展 品 。
18 市 建 局 應 考 慮 在 董 事 會 之 下 設 立 一 個 諮 詢 委 員 會 ， 就 保 存 文 物 古 蹟 的 工 作 提 供 意 見 。 市 建 局 亦 應 確 保 與 文 化 委 員 會 、 古 物 諮 詢 委 員 會 、 民 政 事 務 局 和 康 樂 及 文 化 事 務 署 等 相 關 部 門 保 持 密 切 聯 繫 ， 以 便 統 籌 有 關 工 作 。

收 地 過 程

收 回 土 地 19 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 ， 市 建 局 可 向 規 劃 地 政 局 局 長 提 出 申 請 ， 要 求 局 長 向 行 政 長 官 會 同 行 政 會 議 作 出 建 議 ， 收 回 所 需 的 土 地 進 行 市 區 重 建 。
20 《 市 區 重 建 局 條 例 》 訂 明 提 出 申 請 收 地 的 時 限 。 就 發 展 項 目 而 言 ， 市 建 局 必 須 在 規 劃 地 政 局 局 長 授 權 進 行 有 關 項 目 後 的 12個 月 內 ， 提 出 收 地 申 請 ； 就 發 展 計 劃 而 言 ， 在 市 建 局 根 據 《 城 市 規 劃 條 例 》 （ 第 131章 ） 擬 備 的 圖 則 獲 得 行 政 長 官 會 同 行 政 會 議 根 據 同 一 條 例 第 9條 核 准 後 的 12個 月 內 ， 市 建 局 便 必 須 提 出 收 地 申 請 。 設 定 申 請 時 限 的 目 的 ， 是 要 確 保 市 民 在 一 定 的 時 限 內 ， 便 可 知 悉 其 物 業 會 否 被 收 回 。
以 協 議 方 式 收 購 土 地 21 儘 管 市 建 局 可 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 ， 為 進 行 重 建 而 申 請 收 地 ， 但 在 向 規 劃 地 政 局 局 長 提 出 申 請 前 ， 市 建 局 應 考 慮 以 協 議 方 式 收 購 所 需 土 地 。 收 購 行 動 應 在 項 目 獲 核 准 後 ， 而 有 關 土 地 復 歸 政 府 所 有 前 進 行 。

市 建 局 項 目 的 處 理

規 劃 程 序 22 為 了 加 快 推 行 市 區 重 建 計 劃 ， 我 們 引 入 了 新 的 規 劃 程 序 ， 以 處 理 市 建 局 的 重 建 項 目 。 市 建 局 可 採 用 發 展 項 目 或 發 展 計 劃 的 形 式 進 行 重 建 項 目 。 公 眾 可 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 就 發 展 項 目 提 出 反 對 ， 或 根 據 《 城 市 規 劃 條 例 》 就 發 展 計 劃 提 出 反 對 。 法 例 已 列 明 處 理 有 關 反 對 意 見 的 程 序 。
23 按 照 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 21及 22條 的 規 定 ， 市 建 局 須 擬 備 一 份 業 務 綱 領 草 案 ， 臚 列 擬 於 未 來 5年 實 施 的 項 目 ， 以 及 一 份 周 年 業 務 計 劃 草 案 ， 列 明 將 於 下 一 個 財 政 年 度 實 施 的 項 目 ， 並 須 每 年 把 有 關 業 務 綱 領 草 案 和 業 務 計 劃 草 案 呈 交 財 政 司 司 長 批 准 。
凍 結 人 口 調 查 24 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 23(2)條 ， 市 建 局 項 目 （ 發 展 項 目 或 發 展 計 劃 ） 首 次 在 憲 報 刊 登 的 日 期 ， 將 作 為 該 項 目 的 開 始 實 施 日 期 。 公 布 項 目 的 開 始 實 施 日 期 的 目 的 ， 是 讓 市 建 局 可 參 照 這 個 日 期 ， 根 據 其 政 策 決 定 受 影 響 人 士 是 否 有 資 格 領 取 特 惠 津 貼 和 獲 得 安 置 。
25 市 建 局 會 在 項 目 的 開 始 實 施 日 期 進 行 凍 結 人 口 調 查 ， 以 核 實 受 影 響 人 士 領 取 特 惠 津 貼 和 獲 得 安 置 的 資 格 。 這 項 調 查 應 於 當 日 或 最 多 數 日 內 完 成 ， 並 必 須 全 面 而 準 確 ， 以 免 有 "假 冒 居 民 "魚 目 混 珠 ， 入 住 重 建 區 ， 濫 用 安 置 資 源 。
分 區 諮 詢 委 員 會 26 市 建 局 應 在 9個 重 建 目 標 區 內 ， 分 別 設 立 一 個 分 區 諮 詢 委 員 會 ， 就 市 區 重 建 項 目 向 市 建 局 提 供 意 見 和 協 助 。 分 區 諮 詢 委 員 會 應 由 市 建 局 董 事 會 委 任 ， 並 在 區 內 具 有 代 表 性 。 成 員 應 包 括 業 主 、 租 戶 、 區 議 會 議 員 ， 以 及 其 他 關 注 區 內 市 區 重 建 的 非 政 府 機 構 代 表 。
就 發 展 項 目 及 發 展 計 劃 進 行 諮 詢 27 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 23條 ， 市 建 局 須 在 政 府 憲 報 公 布 項 目 （ 發 展 項 目 或 發 展 計 劃 ） 的 開 始 實 施 日 期 ， 以 及 展 示 有 關 項 目 的 一 般 資 料 ， 供 公 眾 查 閱 。 市 建 局 應 舉 行 公 眾 會 議 ， 通 知 區 內 居 民 有 關 項 目 的 詳 情 和 收 集 公 眾 意 見 。 市 建 局 亦 應 就 項 目 諮 詢 有 關 區 議 會 ， 並 應 印 製 簡 易 淺 白 的 小 冊 子 ， 派 發 給 受 影 響 人 士 。
社 會 影 響 評 估 28 市 建 局 應 全 面 評 估 建 議 項 目 所 引 起 的 社 會 影 響 ， 以 及 受 影 響 居 民 的 社 區 連 繫 和 安 置 需 要 。
29 社 會 影 響 評 估 研 究 應 分 為 兩 個 階 段 進 行 ︰
(a) 在 政 府 憲 報 公 布 建 議 項 目 前 ， 先 進 行 非 公 開 的 社 會 影 響 評 估 ； 及
(b) 在 政 府 憲 報 公 布 建 議 項 目 後 ， 進 行 詳 細 的 社 會 影 響 評 估 。
30 在 政 府 憲 報 公 布 建 議 項 目 前 ， 市 建 局 須 就 以 下 各 主 要 方 面 進 行 非 公 開 的 社 會 影 響 評 估 ：
(a) 建 議 項 目 範 圍 的 人 口 特 點 ；
(b) 該 區 的 社 會 經 濟 特 點 ；
(c) 該 區 的 居 住 環 境 ；
(d) 該 區 經 濟 活 動 的 特 點 ， 包 括 小 商 舖 及 街 頭 攤 檔 等 ；
(e) 該 區 的 人 口 擠 迫 程 度 ；
(f) 該 區 設 有 的 康 樂 、 社 區 和 福 利 設 施 ；
(g) 該 區 的 歷 史 背 景 ；
(h) 該 區 的 文 化 和 地 方 特 色 ；
(i) 就 建 議 項 目 對 社 區 的 潛 在 影 響 所 進 行 的 初 步 評 估 ； 以 及
(j) 所 需 紓 緩 措 施 的 初 步 評 估 。
31 在 政 府 憲 報 公 布 建 議 項 目 後 ， 市 建 局 須 就 以 下 各 主 要 方 面 進 行 詳 細 的 社 會 影 響 評 估 ：
(a) 受 建 議 項 目 影 響 的 居 民 人 口 特 點 ；
(b) 受 影 響 居 民 的 社 會 經 濟 特 點 ；
(c) 受 影 響 居 民 的 安 置 需 要 ；
(d) 受 影 響 居 民 的 住 屋 意 願 ；
(e) 受 影 響 居 民 的 就 業 狀 況 ；
(f) 受 影 響 居 民 的 工 作 地 點 ；
(g) 受 影 響 居 民 的 社 區 網 絡 ；
(h) 受 影 響 家 庭 子 女 的 教 育 需 要 ；
(i) 長 者 的 特 殊 需 要 ；
(j) 弱 能 人 士 的 特 殊 需 要 ；
(k) 單 親 家 庭 的 特 殊 需 要 ， 尤 其 是 有 年 幼 子 女 的 單 親 家 庭 的 特 殊 需 要 ；
(l) 建 議 項 目 對 社 區 的 潛 在 影 響 所 進 行 的 詳 細 評 估 ； 以 及
(m) 所 需 紓 緩 措 施 的 詳 細 評 估 。
32 在 政 府 憲 報 公 布 建 議 項 目 後 ， 市 建 局 會 隨 即 進 行 凍 結 人 口 調 查 ， 而 大 部 分 詳 細 社 會 影 響 評 估 所 需 的 數 據 ， 亦 可 在 進 行 凍 結 人 口 調 查 的 過 程 中 一 併 收 集 。 當 市 建 局 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 24條 提 交 發 展 項 目 時 ， 應 同 時 向 規 劃 地 政 局 局 長 提 交 詳 細 的 社 會 影 響 評 估 報 告 。 而 當 市 建 局 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 25條 向 城 市 規 劃 委 員 會 呈 交 發 展 計 劃 的 圖 則 時 ， 亦 應 同 時 提 交 詳 細 的 社 會 影 響 報 告 。 市 建 局 並 應 把 報 告 內 容 公 開 ， 供 公 眾 參 閱 。
市 區 重 建 社 區 服 務 隊 33 市 建 局 應 在 9個 重 建 目 標 區 內 ， 分 別 設 立 一 隊 市 區 重 建 社 區 服 務 隊 ， 以 便 為 受 市 建 局 重 建 項 目 影 響 的 居 民 ， 提 供 協 助 和 意 見 。 市 區 重 建 社 區 服 務 隊 應 獨 立 運 作 。 在 各 重 建 目 標 區 的 首 項 重 建 項 目 展 開 前 ， 該 區 應 儘 可 能 先 設 立 一 隊 服 務 隊 。

財 務 安 排

  34 政 府 正 研 究 以 下 財 政 和 相 關 措 施 ， 以 協 助 市 建 局 落 實 其 20年 的 市 區 重 建 計 劃 ， 並 增 加 市 建 局 項 目 的 財 務 可 行 性 。 這 些 措 施 包 括 ：
(a) 豁 免 重 建 地 段 的 地 價 ；
(b) 豁 免 安 置 用 地 的 地 價 ； 以 及
(c) 向 市 建 局 提 供 貸 款 。
35 政 府 的 目 標 是 鼓 勵 私 營 機 構 參 與 重 建 ， 並 在 長 遠 而 言 ， 令 市 區 重 建 計 劃 能 財 政 自 給 。
36 根 據 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 10(4)條 ， 巿 建 局 須 以 應 有 的 謹 慎 和 盡 其 應 盡 的 努 力 處 理 其 財 政 。

參 數 和 指 引

  37 政 府 會 向 市 建 局 發 出 一 套 文 件 ， 列 明 市 區 重 建 計 劃 的 規 劃 參 數 和 財 務 指 引 ， 作 為 市 區 重 建 策 略 的 附 件 。 這 些 文 件 包 括 ：
(a) 225個 重 建 項 目 的 詳 細 圖 則 ；
(b) 9個 重 建 目 標 區 的 發 展 概 念 藍 圖 ；
(c) 擬 保 存 的 歷 史 建 築 物 清 單 ；
(d) 重 建 項 目 的 優 先 次 序 ； 及
(e) 規 劃 參 數 和 財 務 指 引 。
由 於 上 述 文 件 涉 及 敏 感 資 料 ， 因 此 披 露 有 關 資 料 並 不 符 合 公 眾 利 益 。
38 《 市 區 重 建 局 條 例 》 第 21(3)條 規 定 市 建 局 在 擬 備 其 5年 期 業 務 綱 領 時 ， 須 依 循 規 劃 地 政 局 局 長 擬 備 的 市 區 重 建 策 略 中 列 明 的 指 引 。
39 市 區 重 建 策 略 會 定 期 予 以 檢 討 和 修 訂 （ 每 兩 至 三 年 一 次 ） 。 政 府 會 就 市 區 重 建 策 略 的 修 訂 先 行 徵 詢 公 眾 意 見 ， 方 予 以 定 案 ， 以 供 實 施 。