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公 眾 諮 詢 報 告 書 ( 全 文 )
 
公 眾 諮 詢 報 告 書 ( 全 文 )
摘 要
樓 宇 失 修 往 往 為 社 會 及 個 人 帶 來 沉 重 的 代 價 。 業 主 因 樓 宇 殘 舊 失 修 而 飽 受 維 修 費 用 高 昂 之 苦 ， 或 業 主 因 樓 宇 欠 缺 妥 善 維 修 而 難 以 購 買 保 險 等 情 況 屢 見 不 鮮 。 再 者 ， 因 樓 宇 殘 破 而 導 致 人 命 傷 亡 的 不 幸 事 件 亦 時 有 發 生 。
2.多 年 來 ， 政 府 投 放 了 大 量 資 源 ， 透 過 不 同 層 面 的 措 施 ， 解 決 存 在 已 久 的 樓 宇 失 修 問 題 ， 包 括 針 對 失 修 樓 宇 加 強 執 法 、 推 出 宣 傳 及 教 育 活 動 、 就 業 主 立 案 法 團 的 成 立 和 運 作 提 供 支 援 、 推 行 協 助 業 主 保 養 樓 宇 的 計 劃 ， 及 向 業 主 提 供 貸 款 進 行 樓 宇 維 修 工 程 。 我 們 也 獲 得 非 政 府 機 構 的 協 助 ， 向 業 主 提 供 各 項 財 政 及 技 術 支 援 ， 以 妥 善 管 理 維 修 樓 宇 。 我 們 的 目 標 是 循 序 漸 進 地 建 立 保 養 樓 宇 文 化 。
3.透 過 上 述 各 方 協 作 的 努 力 ， 我 們 欣 見 業 主 逐 漸 建 立 起 妥 善 保 養 樓 宇 的 觀 念 。 過 去 ， 業 主 往 往 只 着 重 其 單 位 內 部 的 維 修 ， 但 越 來 越 多 業 主 已 注 意 到 樓 宇 公 用 地 方 是 否 保 養 得 宜 ， 會 直 接 影 響 住 戶 及 公 眾 安 全 。 市 民 大 眾 亦 漸 漸 明 白 ， 保 養 維 修 樓 宇 是 業 主 的 責 任 ， 理 解 這 不 僅 是 基 於 公 眾 安 全 的 考 慮 ， 亦 有 利 於 業 主 的 切 身 利 益 。
4.政 府 認 為 現 時 應 再 向 前 邁 進 ， 與 市 民 一 起 制 訂 長 遠 的 措 施 ， 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 的 問 題 。 為 此 ， 我 們 在 2004 年 年 初 進 行 了 有 關 樓 宇 管 理 及 維 修 的 第 一 階 段 公 眾 諮 詢 。 諮 詢 結 果 顯 示 ， 社 會 的 共 識 是 業 主 應 負 起 保 養 及 維 修 樓 宇 的 責 任 ， 並 應 承 擔 所 需 的 費 用 。 民 意 同 時 支 持 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 ， 是 切 實 有 效 的 措 施 ， 長 遠 而 言 可 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 問 題 。 建 基 於 這 個 共 識 ， 我 們 在 2005 年 10 月 推 進 了 第 二 階 段 公 眾 諮 詢 ， 就 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則 及 建 議 的 加 強 窗 戶 安 全 措 施 ， 徵 詢 市 民 的 意 見 。
公 眾 支 持 強 制 計 劃
5.我 們 感 謝 社 會 各 界 就 諮 詢 文 件 所 提 建 議 踴 躍 發 表 意 見 。 諮 詢 結 果 再 次 確 認 社 會 普 遍 支 持 推 行 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 ， 並 認 同 這 兩 項 計 劃 可 達 致 我 們 擁 有 一 個 更 優 質 、 更 安 全 居 住 環 境 的 目 標 。
6.市 民 提 出 了 許 多 寶 貴 意 見 ， 有 助 我 們 完 善 這 兩 項 強 制 計 劃 的 執 行 細 則 。 不 少 回 應 者 認 為 須 加 強 對 有 需 要 的 業 主 的 支 援 。 經 仔 細 研 究 收 到 的 意 見 ， 我 們 在 以 樓 宇 安 全 為 大 前 提 下 ， 盡 量 採 納 市 民 的 建 議 。
7.這 報 告 詳 細 闡 述 我 們 建 議 強 制 驗 樓 及 驗 窗 的 政 策 目 標 及 具 體 計 劃 。 我 們 下 一 步 的 工 作 是 草 擬 法 例 ， 透 過 立 法 ， 實 施 這 兩 項 計 劃 。
加 強 支 援 業 主
8.市 民 表 達 業 主 需 要 財 政 及 技 術 支 援 的 訴 求 ， 尤 其 是 有 特 別 需 要 的 業 主 ， 應 減 輕 他 們 首 次 驗 樓 費 用 方 面 的 負 擔 。 為 要 回 應 市 民 及 業 主 的 訴 求 ， 我 們 很 高 興 得 到 香 港 房 屋 協 會 （ 房 協 ） 的 協 助 ， 同 意 作 出 為 數 40 億 元 的 財 政 承 擔 （ 包 括 其 早 前 推 行 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 的 財 政 承 擔 ） ， 配 合 政 府 推 動 強 制 驗 樓 及 驗 窗 的 計 劃 ， 為 業 主 在 日 後 法 例 通 過 後 提 供 以 下 的 支 援 ：
 
(a) 資 助 提 出 申 請 而 又 合 資 格 的 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 進 行 首 次 強 制 驗 樓 ， 藉 此 鼓 勵 業 主 進 行 樓 宇 維 修 的 積 極 性 。 申 請 資 格 與 房 協 的 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 相 若 ， 樓 宇 的 應 課 差 餉 租 值 會 是 主 要 考 慮 因 素 之 一 。 除 此 ， 房 協 對 個 別 業 主 的 需 要 ， 會 加 以 考 慮 ， 務 求 令 有 真 正 需 要 的 業 主 能 夠 得 到 適 切 的 支 援 。 我 們 預 計 在 13,000 幢 目 標 樓 宇 中 ， 約 有 八 成 符 合 資 格 獲 得 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 ；
(b) 協 助 因 實 際 困 難 未 能 成 立 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 ， 為 業 主 提 供 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 。 房 協 與 民 政 事 務 總 署 並 會 繼 續 協 助 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 或 其 他 形 式 的 樓 宇 管 理 架 構 ， 執 行 驗 樓 及 修 葺 工 程 ；
(c) 提 供 技 術 支 援 ， 協 助 業 主 聘 請 檢 驗 人 員 ， 確 定 修 葺 項 目 以 及 聘 用 修 葺 工 程 承 建 商 等 事 宜 ； 及
(d) 為 業 主 就 成 立 業 主 立 案 法 團 和 執 行 檢 驗 及 修 葺 工 程 等 事 宜 ， 提 供 法 律 意 見 。
  房 協 、 屋 宇 署 及 民 政 事 務 總 署 會 繼 續 為 合 資 格 的 業 主 提 供 其 他 現 有 的 財 政 及 技 術 支 援 ， 以 進 行 驗 樓 、 驗 窗 及 修 葺 工 程 。
簡 化 計 劃 的 要 求
9.儘 管 社 會 支 持 應 強 制 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 進 行 檢 驗 ， 及 要 求 業 主 應 定 期 檢 驗 和 維 修 窗 戶 ， 但 也 有 不 少 意 見 表 示 ， 當 局 應 簡 化 計 劃 的 要 求 ， 使 計 劃 更 易 於 遵 行 。 在 不 影 響 樓 宇 安 全 的 大 前 提 下 ， 我 們 對 兩 項 擬 議 計 劃 的 細 則 作 出 以 下 修 改 ：
 
(a) 把 強 制 驗 樓 的 檢 驗 周 期 由 7 年 延 長 至 10 年 ， 讓 業 主 有 更 多 時 間 籌 備 和 進 行 驗 樓 及 修 葺 工 程 ； 及
(b) 把 強 制 驗 窗 的 樓 齡 由 5 年 或 以 上 調 整 至 10 年 或 以 上 ， 並 把 檢 驗 周 期 由 3 年 調 整 至 5 年 ， 以 盡 量 減 輕 業 主 的 負 擔 。
加 強 對 服 務 提 供 者 的 規 管
10.市 民 大 眾 認 為 要 保 證 檢 驗 人 員 及 承 接 修 葺 工 程 承 建 商 的 質 素 及 專 業 水 平 ， 必 須 作 出 適 當 的 監 管 。 我 們 認 同 有 此 需 要 ， 並 建 議 實 施 以 下 措 施 ：
 
(a) 容 許 更 多 具 備 足 夠 相 關 經 驗 的 合 資 格 註 冊 專 業 人 士 加 入 驗 樓 和 驗 窗 計 劃 ， 此 舉 除 可 讓 市 場 有 更 多 服 務 提 供 者 可 供 選 擇 ， 還 可 令 驗 樓 驗 窗 費 用 更 具 競 爭 力 。 我 們 會 在 《 建 築 物 條 例 》 下 另 設 一 份 名 冊 ， 並 成 立 「 檢 驗 人 員 註 冊 事 務 委 員 會 」 ， 監 督 檢 驗 人 員 的 專 業 水 平 ；
(b) 屋 宇 署 會 查 閱 檢 驗 人 員 提 交 的 驗 樓 報 告 ， 確 保 報 告 符 合 法 定 要 求 ， 並 會 抽 樣 覆 核 檢 驗 報 告 的 內 容 。 在 計 劃 推 行 的 最 初 數 年 ， 覆 核 比 率 約 為 百 分 之 三 十 ；
(c) 我 們 已 得 到 專 業 學 會 和 行 業 組 織 支 持 ， 協 助 印 發 檢 驗 及 修 葺 工 程 收 費 水 平 指 南 ， 為 業 主 提 供 參 考 ； 及
(d) 有 關 安 裝 窗 戶 的 質 素 及 標 準 ， 屋 宇 署 在 2006 年 3 月 已 就 窗 戶 的 安 裝 及 設 計 發 出 最 新 技 術 指 引 ， 有 關 要 求 會 不 時 檢 討 。 此 外 ， 我 們 計 劃 提 交 小 型 工 程 監 管 制 度 的 法 例 草 案 。 此 制 度 將 有 助 提 高 負 責 安 裝 窗 戶 以 及 其 他 小 型 工 程 的 承 建 商 的 專 業 水 平 。
11.總 括 我 們 修 訂 後 的 強 制 驗 樓 計 劃 是 ， 凡 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ， 我 們 建 議 業 主 須 聘 請 合 資 格 的 檢 驗 人 員 ， 每 10 年 驗 樓 一 次 ， （ 日 期 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ） ， 並 進 行 所 需 維 修 。 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 細 則 載 於 第 3 章 。
12.至 於 驗 窗 方 面 ， 凡 樓 齡 達 10 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ， 我 們 建 議 業 主 須 每 5 年 一 次 ， （ 日 期 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 窗 起 計 ） ， 檢 驗 所 有 在 公 用 地 方 及 私 人 處 所 內 的 窗 戶 （ 不 論 是 否 可 開 關 ） ， 並 進 行 所 需 維 修 。 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 的 細 則 載 於 第 4 章 。
業 主 可 得 到 的 支 援
13.為 協 助 業 主 履 行 保 養 維 修 樓 宇 的 責 任 ， 我 們 自 開 始 諮 詢 公 眾 以 來 ， 所 推 行 的 各 項 支 援 計 劃 ， 至 今 廣 受 公 眾 歡 迎 。
14.為 配 合 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 的 推 行 ， 合 資 格 樓 宇 的 業 主 在 遵 行 兩 項 強 制 計 劃 不 同 階 段 的 規 定 時 ， 可 獲 得 多 項 由 政 府 和 房 協 所 提 供 的 支 援 ：
 
籌 備 階 段
(a) 以 成 立 每 個 業 主 立 案 法 團 計 3, 000 元 為 限 的 資 助 及 包 括 法 律 意 見 的 技 術 支 援 （ 房 協 ）1 ；
(b) 就 聘 請 檢 驗 人 員 及 承 建 商 ， 包 括 審 核 投 標 文 件 ， 得 到 專 業 意 見 協 助 （ 房 協 ）；
檢 驗 ／ 修 葺 階 段
(c) 向 合 資 格 的 業 主 提 供 首 次 強 制 驗 樓 的 資 助 （ 房 協 ） ；
(d) 就 檢 驗 和 修 葺 樓 宇 及 窗 戶 相 關 事 宜 ， 提 供 技 術 諮 詢 服 務 ， 以 及 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 （ 房 協 ） ；
(e) 有 需 要 時 ， 就 檢 驗 人 員 所 指 定 修 葺 工 程 項 目 提 供 技 術 意 見 （ 房 協 ） ；
(f) 提 供 資 助 金 及 ／ 或 免 息 貸 款 ， 協 助 業 主 進 行 樓 宇 及 窗 戶 修 葺 工 程 （ 公 用 地 方 修 葺 工 程 的 最 高 資 助 額 為 工 程 費 用 總 開 支 的 兩 成 ， 上 限 為 每 戶 3, 000 元 ； 而 單 位 內 部 維 修 工 程 （ 包 括 驗 窗 ） 的 最 高 免 息 貸 款 額 為 每 戶 50, 000 元 。 合 資 格 的 年 老 業 主 亦 可 就 單 位 內 部 維 修 工 程 獲 發 每 戶 最 高 10, 000 元 的 資 助 金 ） （ 房 協 ） ；
(g) 根 據 「 樓 宇 安 全 貸 款 計 劃 」 向 業 主 提 供 貸 款 （ 上 限 為 每 戶 100 萬 元 ） ， 以 進 行 樓 宇 及 窗 戶 修 葺 工 程 （ 屋 宇 署 ） ； 以 及
完 成 維 修 後
(h) 經 房 協 協 助 完 成 維 修 的 樓 宇 ， 可 獲 購 買 樓 宇 公 用 地 方 公 眾 責 任 保 險 的 資 助 （ 最 高 資 助 額 為 保 險 年 費 的 五 成 ， 上 限 為 每 年 6, 000 元 ， 可 連 續 3 年 獲 得 資 助 ） （ 房 協 ） 。
此 外 ， 專 業 學 會 和 行 業 組 織 將 印 發 檢 驗 及 修 葺 工 程 收 費 水 平 指 南 ， 為 業 主 提 供 參 考 。
其 他 支 援 措 施
(i) 自 願 樓 宇 評 級 計 劃
15.為 肯 定 妥 善 維 修 管 理 的 樓 宇 ， 並 加 以 嘉 許 ， 房 協 聯 同 相 關 組 織 正 籌 備 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 。 我 們 建 議 在 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 的 樓 宇 ， 可 獲 豁 免 進 行 強 制 驗 樓 的 規 定 。
16.我 們 會 確 保 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 中 評 審 樓 宇 安 全 方 面 所 採 用 的 標 準 ， 會 等 同 或 高 於 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 要 求 。 有 關 樓 宇 安 全 方 面 的 評 審 工 作 ， 必 須 由 強 制 驗 樓 計 劃 下 合 資 格 的 檢 驗 人 員 擔 任 。
(ii) 排 解 糾 紛
17.許 多 市 民 和 業 主 希 望 成 立 簡 單 排 解 糾 紛 機 制 ， 以 處 理 樓 宇 管 理 方 面 的 糾 紛 ， 尤 其 是 涉 及 較 低 金 額 的 簡 單 個 案 。 然 而 ， 由 於 構 思 機 制 的 其 中 一 個 特 點 是 省 掉 法 律 代 表 ， 藉 以 減 少 所 需 費 用 和 時 間 ， 我 們 因 此 需 要 審 慎 研 究 有 關 建 議 會 否 觸 及 憲 制 和 人 權 方 面 的 考 慮 。 此 機 制 的 角 色 和 職 能 可 能 與 現 有 法 庭 及 審 裁 處 重 疊 ， 因 而 引 起 市 民 大 眾 的 混 亂 。 我 們 充 分 理 解 市 民 大 眾 要 求 一 個 簡 單 和 有 效 率 的 排 解 糾 紛 機 制 ， 以 協 助 他 們 管 理 和 維 修 樓 宇 。 我 們 會 繼 續 研 究 此 機 制 的 可 行 性 。
18.此 外 ， 司 法 機 構 現 正 研 究 可 否 採 用 其 它 措 施 ， 改 善 土 地 審 裁 處 的 運 作 ， 包 括 多 加 採 用 個 案 管 理 方 法 和 自 願 調 解 機 制 的 可 行 性 ， 以 便 更 有 效 和 快 捷 地 處 理 土 地 審 裁 處 的 樓 宇 管 理 個 案 。
未 來 路 向
19.基 於 社 會 強 烈 的 支 持 ， 我 們 會 全 力 開 展 兩 項 強 制 計 劃 的 立 法 工 作 ， 以 期 盡 快 向 立 法 會 提 交 有 關 的 立 法 建 議 。
20.為 配 合 這 兩 項 擬 議 強 制 計 劃 的 推 行 ， 我 們 會 推 出 宣 傳 及 教 育 活 動 ， 包 括 與 學 校 合 作 ， 向 我 們 的 下 一 代 灌 輸 妥 善 保 養 樓 宇 的 觀 念 。
21.擬 議 強 制 驗 樓 及 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 若 能 成 功 推 行 ， 將 會 標 誌 著 我 們 在 確 保 一 個 更 安 全 及 可 持 續 發 展 的 居 住 環 境 的 工 作 方 面 邁 進 一 大 步 ， 亦 有 助 提 昇 本 港 作 為 世 界 級 城 市 的 地 位 。 獲 妥 善 維 修 的 樓 宇 也 可 為 業 主 帶 來 經 濟 效 益 ， 如 減 低 維 修 費 用 及 物 業 增 值 。 我 們 對 社 會 各 界 積 極 參 與 兩 個 階 段 的 公 眾 諮 詢 ， 感 到 十 分 鼓 舞 。 我 們 需 要 市 民 繼 續 支 持 ， 為 我 們 及 我 們 的 下 一 代 ， 締 造 更 安 全 的 居 住 環 境 。
第 1 章 - 前 言
1.1妥 善 的 樓 宇 保 養 維 修 對 可 持 續 發 展 非 常 重 要 。 本 報 告 書 載 述 第 二 階 段 樓 宇 管 理 及 維 修 公 眾 諮 詢 的 結 果 及 擬 議 未 來 路 向 。
1.2在 2004 年 年 初 ， 我 們 就 樓 宇 管 理 及 維 修 進 行 了 第 一 階 段 公 眾 諮 詢 。 結 果 顯 示 ， 社 會 贊 成 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 ， 作 為 切 實 而 有 效 的 措 施 ， 長 遠 地 解 決 樓 宇 失 修 問 題 。 社 會 大 眾 亦 認 同 ， 確 保 樓 宇 狀 況 良 好 ， 包 括 承 擔 所 需 費 用 ， 業 主 是 責 無 旁 貸 的 。 建 基 於 這 個 共 識 ， 我 們 在 2005 年 10 月 21 日 展 開 第 二 階 段 公 眾 諮 詢 ， 就 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則 徵 詢 市 民 的 意 見 。 我 們 亦 提 出 兩 個 加 強 窗 戶 安 全 的 強 制 方 案 ， 即 定 期 檢 查 窗 戶 和 一 次 過 檢 查 窗 戶 ， 以 及 一 籃 子 擬 議 支 援 配 套 措 施 ， 邀 請 市 民 表 達 意 見 。
1.3我 們 因 應 公 眾 的 要 求 ， 把 第 二 階 段 的 諮 詢 期 延 長 6 個 星 期 至 2006 年 3 月 中 ， 讓 市 民 有 更 多 時 間 整 理 意 見 以 提 交 政 府 。 我 們 已 派 發 的 中 文 版 諮 詢 文 件 約 有 83,000 份 ， 而 英 文 版 則 約 有 16,000 份 。 諮 詢 文 件 同 時 上 載 於 本 局 網 頁 ， 供 公 眾 查 閱 。
1.4為 促 進 社 會 各 界 全 面 參 與 討 論 這 個 影 響 深 遠 的 重 要 課 題 ， 我 們 在 諮 詢 期 內 共 舉 辦 了 4 次 公 眾 諮 詢 大 會 收 集 市 民 意 見 ， 以 及 一 次 業 界 討 論 會 。 此 外 ， 我 們 也 諮 詢 了 18 區 區 議 會 的 正 副 主 席 和 土 地 及 建 設 諮 詢 委 員 會 ， 並 出 席 了 由 各 有 關 團 體 ， 包 括 政 黨 、 區 議 會 、 專 業 團 體 及 社 區 組 織 所 舉 辦 的 27 次 諮 詢 會 和 討 論 會 。 有 關 的 諮 詢 會 、 討 論 會 及 公 眾 諮 詢 大 會 一 覽 表 載 於 附 件 A 。
1.5此 外 ， 我 們 利 用 民 政 事 務 局 所 設 立 的 公 共 事 務 論 壇 網 上 討 論 平 台 ， 讓 更 多 人 參 與 討 論 這 個 課 題 。
1.6我 們 共 收 到 371 份 意 見 書 。 按 類 別 劃 分 的 意 見 書 一 覽 表 載 於 附 件 B 。
1.7我 們 在 2006 年 1 月 進 行 電 話 意 見 調 查 ， 蒐 集 市 民 大 眾 的 意 見 。 超 過 1,200 名 受 訪 者 提 供 意 見 ， 意 見 的 摘 要 載 於 附 件 C 。 意 見 調 查 問 卷 載 於 附 件 C 的 附 錄 。
第 2 章 - 公 眾 諮 詢 結 果
引 言
2.1我 們 感 謝 社 會 各 界 透 過 不 同 途 徑 就 諮 詢 文 件 的 建 議 踴 躍 發 表 意 見 。 就 社 會 大 眾 能 達 致 共 識 ， 認 同 應 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 及 強 制 驗 窗 計 劃 ， 以 促 進 樓 宇 安 全 ， 我 們 覺 得 非 常 鼓 舞 。 我 們 收 到 市 民 就 擬 議 計 劃 的 執 行 細 則 所 提 出 不 少 寶 貴 意 見 ， 並 因 應 這 些 意 見 進 一 步 完 善 了 有 關 計 劃 。
主 要 諮 詢 結 果
擬 議 強 制 驗 樓 計 劃
強 制 要 求
2.2大 多 數 的 回 應 均 支 持 推 行 強 制 計 劃 ， 要 求 業 主 定 期 驗 樓 和 進 行 所 需 的 修 葺 工 程 ， 以 保 障 公 眾 安 全 。 有 少 數 意 見 反 對 推 行 計 劃 。 他 們 認 為 加 快 市 區 重 建 能 更 有 效 地 解 決 樓 宇 失 修 的 問 題 ， 以 及 應 讓 業 主 自 發 性 地 保 養 維 修 其 樓 宇 。
目 標 樓 宇
2.3社 會 普 遍 支 持 把 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 樓 宇 納 入 計 劃 內 ， 而 長 遠 而 言 ， 樓 齡 較 輕 的 樓 宇 也 須 進 行 強 制 驗 樓 。 有 回 應 者 建 議 應 考 慮 以 樓 宇 狀 況 釐 定 目 標 樓 宇 。 有 些 意 見 認 為 應 強 制 樓 齡 較 輕 （ 即 30 年 以 下 ） 的 樓 宇 進 行 檢 驗 ， 而 有 些 則 認 為 應 將 樓 齡 較 高 （ 即 超 過 40 年 ） 的 樓 宇 列 為 目 標 樓 宇 ， 以 減 輕 業 主 的 負 擔 。 此 外 ， 有 些 回 應 者 指 出 ， 雖 然 樓 高 3 層 或 以 下 的 住 宅 樓 宇 對 公 眾 安 全 構 成 的 風 險 較 低 ， 但 基 於 公 平 理 由 ， 亦 應 納 入 計 劃 內 。
檢 驗 項 目
2.4有 回 應 者 建 議 ， 計 劃 應 涵 蓋 樓 宇 公 用 地 方 內 更 多 檢 驗 項 目 及 ／ 或 私 人 處 所 。 有 些 回 應 者 更 要 求 藉 著 進 行 強 制 驗 樓 工 程 的 機 會 ， 一 併 解 決 滲 水 問 題 和 清 拆 所 有 僭 建 物 。 我 們 在 考 慮 這 些 意 見 之 餘 ， 亦 會 顧 及 到 擬 議 強 制 計 劃 應 易 於 遵 行 和 盡 量 避 免 對 業 主 造 成 沉 重 的 負 擔 。
檢 驗 周 期
2.5有 意 見 支 持 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ， 每 7 年 驗 樓 一 次 的 建 議 。 亦 有 些 意 見 ， 特 別 是 來 自 一 般 市 民 及 政 黨 的 意 見 ， 屬 意 較 長 的 檢 驗 周 期 ， 例 如 每 10 年 驗 樓 一 次 。 這 些 回 應 者 認 為 ， 兩 次 檢 驗 之 間 應 相 隔 一 段 合 理 時 間 。 加 上 由 組 織 業 主 、 聘 請 檢 驗 人 員 、 進 行 檢 驗 ， 以 至 完 成 所 需 的 修 葺 工 程 ， 均 需 要 一 定 的 時 間 。 有 些 回 應 者 建 議 應 由 完 成 修 葺 工 程 起 計 算 檢 驗 周 期 。 少 部 分 回 應 者 則 支 持 少 於 7 年 的 檢 驗 周 期 。 在 釐 定 最 適 切 的 檢 驗 周 期 時 ， 我 們 必 須 在 確 保 樓 宇 安 全 與 盡 量 減 輕 業 主 的 負 擔 之 間 取 得 細 緻 的 平 衡 。
檢 驗 人 員
2.6為 確 保 檢 驗 人 員 的 水 平 和 專 業 資 格 ， 我 們 在 諮 詢 文 件 中 建 議 ， 根 據 《 建 築 物 條 例 》 註 冊 的 認 可 人 士 及 註 冊 結 構 工 程 師 可 擔 任 檢 驗 人 員 。 諮 詢 結 果 顯 示 ， 雖 然 社 會 大 眾 明 確 認 同 有 需 要 妥 善 規 管 檢 驗 人 員 ， 但 大 多 數 意 見 要 求 容 許 認 可 人 士 ／ 註 冊 結 構 工 程 師 以 外 的 合 資 格 專 業 人 士 擔 任 檢 驗 人 員 ， 讓 業 主 有 更 多 選 擇 。 有 些 專 業 學 會 亦 表 示 ， 不 應 禁 止 具 備 相 關 經 驗 的 合 資 格 專 業 人 士 擔 任 檢 驗 人 員 。
執 法
2.7有 許 多 意 見 支 持 懲 罰 不 遵 從 驗 樓 規 定 的 業 主 ， 並 應 針 對 不 合 作 的 業 主 。 罰 則 包 括 在 土 地 註 冊 處 押 記 違 例 個 案 、 徵 收 附 加 費 及 罰 款 ， 以 及 監 禁 。 此 外 ， 有 些 意 見 指 政 府 應 向 業 主 提 供 所 需 協 助 ， 處 理 大 厦 有 業 主 下 落 不 明 的 問 題 。
擬 議 強 制 驗 窗 計 劃
2.8為 加 強 窗 戶 安 全 ， 我 們 提 出 了 兩 個 強 制 方 案 ， 即 定 期 檢 查 窗 戶 及 一 次 過 檢 查 窗 戶 。 諮 詢 結 果 顯 示 ， 社 會 大 眾 贊 成 強 制 定 期 檢 查 窗 戶 ， 而 非 一 次 過 驗 窗 ， 因 為 長 遠 而 言 ， 前 者 更 能 確 保 窗 戶 安 全 。 只 有 少 數 意 見 支 持 安 裝 防 止 窗 戶 墮 下 的 安 全 裝 置 。 有 些 回 應 者 要 求 應 加 強 改 善 新 安 裝 窗 戶 的 設 計 、 提 高 窗 戶 的 標 準 和 加 強 品 質 監 控 。 有 些 意 見 表 示 ， 應 加 重 對 導 致 窗 戶 鬆 脫 的 業 主 ／ 佔 用 人 的 懲 罰 。
2.9儘 管 社 會 各 界 已 取 得 共 識 ， 認 為 有 需 要 推 行 強 制 定 期 驗 窗 計 劃 ， 但 在 執 行 細 則 方 面 則 持 不 同 的 意 見 。 我 們 在 諮 詢 文 件 中 建 議 ， 凡 樓 齡 達 5 年 或 以 上 的 樓 宇 ， 業 主 必 須 為 其 樓 宇 的 公 用 地 方 及 私 人 處 所 的 窗 戶 每 3 年 進 行 一 次 檢 查 。 大 多 數 意 見 認 為 計 劃 應 針 對 樓 齡 較 高 （ 即 樓 齡 達 6 年 至 30 年 不 等 ， 而 當 中 支 持 6 年 至 10 年 的 意 見 較 多 ） ， 並 屬 意 較 長 的 檢 驗 周 期 （ 由 4 年 至 10 年 不 等 ） 。 有 些 回 應 者 建 議 把 驗 窗 規 定 納 入 強 制 驗 樓 計 劃 內 ， 利 便 業 主 遵 行 有 關 規 定 。 在 我 們 所 收 到 的 意 見 中 ， 有 部 分 認 為 即 使 樓 高 不 超 過 3 層 的 住 宅 樓 宇 對 公 眾 構 成 的 風 險 較 低 ， 但 基 於 公 平 理 由 ， 反 對 這 些 樓 宇 可 獲 豁 免 遵 行 強 制 驗 窗 計 劃 的 規 定 。 我 們 在 可 行 的 情 況 下 已 接 納 有 關 建 議 ， 以 完 善 強 制 驗 窗 計 劃 。
支 援 措 施
2.10我 們 在 諮 詢 文 件 中 強 調 支 援 業 主 的 重 要 性 ， 並 提 出 了 支 援 配 套 措 施 ， 協 助 業 主 驗 樓 和 進 行 修 葺 工 程 。 諮 詢 結 果 顯 示 ， 社 會 大 眾 要 求 得 到 足 夠 支 援 ， 以 便 遵 行 擬 議 強 制 驗 樓 和 驗 窗 計 劃 。
協 助 業 主
2.11很 多 回 應 者 雖 然 認 同 業 主 有 責 任 保 養 其 樓 宇 的 原 則 ， 但 他 們 大 多 擔 心 因 為 缺 乏 實 際 經 驗 和 相 關 知 識 ， 難 以 妥 善 進 行 檢 驗 工 程 。 有 些 回 應 者 強 烈 要 求 為 合 資 格 的 業 主 提 供 財 務 支 援 ， 包 括 資 助 首 次 驗 樓 費 用 ， 以 推 動 一 些 對 樓 宇 維 修 不 大 積 極 的 業 主 進 行 所 需 維 修 。 其 他 擬 議 加 強 的 支 援 措 施 包 括 ： 就 聘 請 和 監 管 服 務 提 供 者 給 予 技 術 支 援 ， 以 及 就 業 主 立 案 法 團 的 成 立 、 運 作 和 監 管 提 供 進 一 步 協 助 。 有 些 回 應 者 建 議 簡 化 目 前 由 政 府 與 不 同 機 構 提 供 的 各 項 支 援 計 劃 ， 並 把 服 務 範 圍 擴 大 至 未 有 成 立 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 。
監 管 服 務 提 供 者
2.12為 保 障 業 主 的 利 益 ， 市 民 支 持 應 妥 善 規 管 服 務 提 供 者 。 有 些 回 應 者 建 議 屋 宇 署 應 覆 核 檢 驗 報 告 、 設 立 服 務 提 供 者 的 註 冊 制 度 ， 以 及 向 服 務 提 供 者 發 出 有 關 檢 驗 及 修 葺 工 程 標 準 的 詳 細 指 引 。
排 解 糾 紛 機 制
2.13有 相 當 多 的 意 見 支 持 設 立 簡 單 的 機 制 ， 排 解 樓 宇 管 理 及 維 修 方 面 的 糾 紛 。 在 支 持 的 意 見 當 中 ， 大 部 分 認 為 在 簡 單 的 機 制 下 ， 可 剔 除 必 須 有 律 師 代 表 的 要 求 ， 務 求 減 低 業 主 所 需 承 擔 的 費 用 。 有 些 回 應 者 表 示 也 可 以 改 善 土 地 審 裁 處 的 現 有 機 制 。
自 願 樓 宇 評 級 計 劃
2.14我 們 建 議 設 立 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 ， 獲 良 好 評 級 的 樓 宇 可 獲 豁 免 於 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 ， 以 嘉 許 妥 善 維 修 和 管 理 的 樓 宇 。 我 們 很 高 興 社 會 大 眾 普 遍 支 持 這 個 構 思 。 但 亦 有 意 見 對 評 級 計 劃 所 採 用 的 評 核 標 準 表 示 關 注 。 市 民 認 為 評 級 計 劃 的 標 準 應 具 透 明 度 和 客 觀 ， 及 至 少 等 同 或 高 於 強 制 驗 樓 計 劃 的 相 關 要 求 。 有 少 數 意 見 認 為 ， 基 於 公 平 和 對 所 有 樓 宇 一 視 同 仁 的 原 則 ， 在 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 的 樓 宇 亦 應 遵 行 強 制 驗 樓 計 劃 的 規 定 。
第 3 章 - 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃
引 言
3.1公 眾 諮 詢 結 果 再 次 確 認 我 們 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 ， 是 朝 著 正 確 的 方 向 邁 進 ， 並 認 同 該 計 劃 是 切 實 而 有 效 的 措 施 ， 長 遠 而 言 可 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 問 題 。
3.2我 們 已 仔 細 研 究 所 收 到 的 意 見 ， 以 及 社 會 各 界 所 提 出 的 關 注 。 為 回 應 市 民 的 期 望 ， 及 在 確 保 樓 宇 安 全 的 大 前 提 下 ， 我 們 適 切 地 完 善 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則 。 我 們 建 議 透 過 立 法 推 行 的 計 劃 的 細 則 載 述 如 下 。
目 標 樓 宇
3.3擬 議 計 劃 會 涵 蓋 所 有 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 各 類 私 人 樓 宇 （ 住 宅 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ） 。 在 現 有 約 39,000 幢 私 人 樓 宇 中 ， 約 有 13,000 幢 的 樓 齡 現 時 達 30 年 或 以 上 。 我 們 會 因 應 計 劃 運 作 的 經 驗 ， 考 慮 把 樓 齡 較 輕 的 樓 宇 納 入 計 劃 內 。
3.4由 於 樓 高 3 層 或 以 下 的 住 宅 樓 宇 對 公 眾 安 全 構 成 較 低 風 險 ， 因 此 不 會 被 納 入 擬 議 計 劃 內 。 我 們 了 解 有 意 見 要 求 把 這 類 樓 宇 一 併 納 入 計 劃 內 。 然 而 ， 我 們 參 考 了 美 國 紐 約 市 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 的 經 驗 ， 當 地 樓 高 6 層 或 以 下 的 樓 宇 一 律 獲 得 豁 免 。 屋 宇 署 在 審 慎 評 估 樓 高 3 層 或 以 下 的 住 宅 樓 宇 的 風 險 水 平 後 ， 認 為 在 此 階 段 不 包 括 這 些 樓 宇 在 計 劃 內 ， 不 會 構 成 公 眾 安 全 的 影 響 。 跟 其 他 並 無 納 入 計 劃 內 的 樓 宇 一 樣 ， 假 如 樓 宇 狀 況 危 及 公 眾 安 全 ， 屋 宇 署 便 會 根 據 現 行 的 《 建 築 物 條 例 》 採 取 所 需 行 動 ， 確 保 樓 宇 安 全 。 該 署 設 有 另 一 個 監 察 計 劃 ， 繼 續 密 切 監 察 戰 前 樓 宇 （ 大 多 樓 高 3 層 或 以 下 ） 的 狀 況 。
3.5擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 訂 出 樓 宇 的 基 本 安 全 標 準 ， 並 規 定 檢 驗 ／ 修 葺 與 公 眾 安 全 有 直 接 關 係 的 樓 宇 構 件 。 為 鼓 勵 業 主 追 求 更 高 的 樓 宇 管 理 及 維 修 水 平 ， 我 們 建 議 在 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 的 樓 宇 ， 或 符 合 屋 宇 署 規 定 的 樓 宇 ， 均 可 申 請 豁 免 強 制 驗 樓 。 香 港 房 屋 協 會 （ 房 協 ） 現 正 計 劃 與 其 他 專 業 組 織 合 作 成 立 評 級 機 構 ， 推 出 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 ， 並 正 積 極 為 推 出 計 劃 作 準 備 。 詳 情 載 於 第 5 章 第 5.21 － 5.26 段 。
檢 驗 周 期
3.6我 們 在 參 考 一 般 樓 宇 構 件 的 維 修 周 期 後 ， 在 諮 詢 文 件 中 建 議 ， 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ， 每 7 年 進 行 一 次 驗 樓 及 所 需 維 修 。 在 諮 詢 期 內 ， 我 們 收 到 許 多 意 見 ， 特 別 是 來 自 業 主 與 政 黨 的 意 見 ， 指 7 年 的 檢 驗 周 期 可 能 會 對 業 主 造 成 過 重 的 負 擔 。 他 們 認 為 兩 次 檢 驗 之 間 應 相 隔 一 段 合 理 時 間 ， 因 為 除 了 要 完 成 檢 驗 及 修 葺 工 程 之 外 ， 有 些 業 主 可 能 需 要 時 間 成 立 業 主 立 案 法 團 或 其 他 形 式 的 樓 宇 管 理 架 構 ， 以 統 籌 檢 驗 及 修 葺 工 程 。
3.7我 們 完 全 明 白 市 民 的 關 注 ， 但 亦 需 要 在 減 輕 業 主 負 擔 和 確 保 樓 宇 安 全 之 間 作 出 審 慎 的 平 衡 。 我 們 經 仔 細 考 慮 後 ， 認 為 雖 然 10 年 的 檢 驗 周 期 並 非 最 理 想 的 方 案 ， 但 從 確 保 樓 宇 安 全 的 角 度 ， 是 可 以 接 受 的 檢 驗 周 期 。 在 經 修 訂 的 擬 議 計 劃 下 ， 業 主 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 他 們 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ， 須 每 10 年 進 行 一 次 驗 樓 及 所 需 維 修 。 我 們 希 望 藉 此 提 高 市 民 對 擬 議 計 劃 的 接 納 程 度 及 對 培 養 妥 善 保 養 樓 宇 文 化 ， 產 生 積 極 作 用 。
3.8我 們 必 須 強 調 ， 在 每 次 進 行 強 制 驗 樓 後 ， 業 主 應 繼 續 定 期 妥 善 保 養 樓 宇 。 我 們 亦 鼓 勵 業 主 按 需 要 進 行 更 頻 密 的 檢 驗 。
檢 驗 項 目
3.9有 市 民 建 議 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 應 涵 蓋 更 多 檢 驗 項 目 ， 例 如 廣 告 招 牌 、 食 水 及 鹹 水 供 應 系 統 ， 甚 至 私 人 處 所 內 部 （ 例 如 檢 查 是 否 有 滲 水 問 題 ） 。
3.10我 們 理 解 有 業 主 希 望 藉 著 進 行 強 制 驗 樓 的 機 會 ， 解 決 樓 宇 各 部 分 的 問 題 。 然 而 ， 我 們 必 須 顧 及 一 般 社 會 大 眾 屬 意 設 立 一 個 易 於 明 白 和 遵 行 ， 並 且 涉 及 合 理 費 用 的 強 制 計 劃 。
3.11在 考 慮 所 有 相 關 因 素 後 ， 我 們 認 為 擬 議 強 制 計 劃 只 應 涵 蓋 與 公 眾 安 全 有 直 接 關 係 的 樓 宇 構 件 ， 以 盡 量 減 少 對 業 主 造 成 財 政 及 其 他 負 擔 。 計 劃 涵 蓋 的 檢 驗 項 目 載 於 附 件 D 。 就 業 主 對 廢 置 招 牌 及 樓 宇 滲 水 的 關 注 ， 屋 宇 署 會 繼 續 其 行 之 有 效 的 執 法 行 動 ， 分 別 處 理 有 關 問 題 。
3.12針 對 廢 置 及 危 險 招 牌 ， 屋 宇 署 會 按 其 執 法 行 動 ， 每 年 清 拆 1,400 個 這 類 招 牌 ， 並 計 劃 在 稍 後 提 高 這 個 目 標 清 拆 數 目 。 自 2004 年 ， 屋 宇 署 已 先 後 清 拆 約 5,400 個 廢 置 及 危 險 招 牌 。 為 處 理 樓 宇 滲 水 的 問 題 ， 現 時 屋 宇 署 及 食 物 環 境 衞 生 署 （ 食 環 署 ） 共 同 運 作 的 聯 合 辦 事 處 ， 處 理 市 民 有 關 樓 宇 滲 水 的 投 訴 。 聯 合 辦 事 處 的 運 作 模 式 已 證 明 可 有 效 地 協 助 業 主 ／ 佔 用 人 追 查 滲 水 源 頭 ， 因 而 解 決 有 關 問 題 。 在 至 今 已 處 理 的 約 12,000 個 個 案 中 ， 成 功 處 理 個 案 的 比 率 為 55% ， 相 對 在 聯 合 辦 事 處 未 成 立 之 前 ， 成 功 率 只 有 14% 。 有 鑑 於 這 個 運 作 模 式 成 功 ， 屋 宇 署 及 食 環 署 已 成 立 共 19 個 辦 事 處 ， 以 協 助 不 同 地 區 的 業 主 。
僭 建 物
3.13我 們 因 應 收 到 的 公 眾 意 見 ， 研 究 應 否 在 強 制 驗 樓 計 劃 下 要 求 清 拆 所 有 僭 建 物 ， 包 括 並 無 構 成 明 顯 或 迫 切 危 險 的 僭 建 物 。 這 種 以 樓 宇 為 本 的 修 葺 模 式 或 可 使 強 制 計 劃 帶 來 更 大 的 成 效 ， 但 同 時 卻 會 為 部 分 業 主 和 佔 用 人 ， 甚 至 業 主 立 案 法 團 帶 來 不 少 實 際 困 難 ， 例 如 時 間 及 財 政 方 面 的 負 擔 、 或 有 需 要 安 排 受 影 響 的 佔 用 人 遷 離 僭 建 物 （ 包 括 非 法 天 台 僭 建 物 或 私 人 處 所 非 法 擴 建 部 分 的 住 戶 ） ， 以 及 可 能 引 發 個 別 業 主 與 業 主 立 案 法 團 之 間 的 衝 突 。
3.14我 們 在 全 面 衡 量 箇 中 利 弊 後 ， 認 為 應 繼 續 按 照 屋 宇 署 行 之 已 久 及 廣 為 人 知 的 僭 建 物 執 法 政 策 處 理 僭 建 物 。 獲 業 主 聘 請 的 檢 驗 人 員 須 視 察 和 檢 查 在 目 標 樓 宇 的 公 用 地 方 及 外 部 （ 包 括 露 台 ） 的 僭 建 物 ， 並 把 結 果 報 告 業 主 、 業 主 立 案 法 團 及 屋 宇 署 。 假 如 僭 建 物 構 成 明 顯 或 迫 切 危 險 或 是 新 搭 建 的 、 屬 於 屋 宇 署 執 法 政 策 下 須 清 拆 的 類 別 、 或 會 阻 礙 進 行 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 檢 驗 ／ 修 葺 工 程 ， 屋 宇 署 便 會 另 行 發 出 法 定 命 令 ， 要 求 清 拆 該 僭 建 物 。
3.15至 於 並 無 構 成 明 顯 或 迫 切 危 險 、 或 並 無 阻 礙 進 行 檢 驗 或 修 葺 工 程 的 僭 建 物 ， 屋 宇 署 會 按 照 現 行 的 執 法 政 策 ， 視 乎 情 況 考 慮 發 出 警 告 通 知 ， 要 求 有 關 業 主 清 拆 該 僭 建 物 。 這 類 通 知 亦 會 按 照 《 建 築 物 條 例 》 的 有 關 規 定 ， 在 土 地 註 冊 處 押 記 ， 供 物 業 準 買 家 ／ 佔 用 人 查 閱 。 然 而 ， 我 們 鼓 勵 個 別 業 主 或 業 主 立 案 法 團 自 發 性 地 在 進 行 樓 宇 修 葺 工 程 時 一 併 清 拆 僭 建 物 ， 此 舉 對 他 們 來 說 會 更 為 便 利 和 涉 及 較 低 費 用 。
3.16我 們 亦 會 簡 化 業 主 清 拆 僭 建 物 及 進 行 強 制 驗 樓 工 程 的 流 程 。 如 有 按 照 屋 宇 署 執 法 政 策 下 須 清 拆 的 僭 建 物 ， 該 署 會 在 發 出 法 定 命 令 要 求 清 拆 該 僭 建 物 時 ， 盡 量 配 合 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 進 行 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 下 所 需 修 葺 工 程 的 時 間 表 ， 讓 業 主 能 安 排 同 步 進 行 所 需 工 程 ， 以 減 少 工 程 所 造 成 的 不 便 和 財 政 負 擔 。 不 過 ， 上 述 安 排 並 不 適 用 於 構 成 即 時 危 險 而 須 盡 快 清 拆 的 僭 建 物 。
3.17計 劃 透 過 立 法 推 行 的 擬 議 小 型 工 程 監 管 制 度2 會 協 助 業 主 聘 請 根 據 法 例 註 冊 的 合 資 格 人 士 ， 理 順 某 類 小 型 家 居 僭 建 物 ， 包 括 冷 氣 機 支 架 或 晾 衣 架 及 簷 篷 。 此 舉 亦 會 有 助 解 決 僭 建 物 問 題 。
檢 驗 人 員 與 註 冊 承 建 商
3.18我 們 認 同 社 會 的 關 注 ， 明 白 確 保 檢 驗 人 員 的 服 務 水 平 及 質 素 十 分 重 要 。 因 此 ， 我 們 在 諮 詢 文 件 中 建 議 ， 應 由 現 時 受 《 建 築 物 條 例 》 下 行 之 有 效 的 嚴 格 機 制 規 管 的 認 可 人 士 及 註 冊 結 構 工 程 師 負 責 驗 樓 。
3.19在 諮 詢 期 內 ， 許 多 意 見 認 為 ， 除 了 認 可 人 士 及 註 冊 結 構 工 程 師 外 ， 其 他 具 備 相 關 資 格 及 經 驗 的 專 業 人 士 也 應 獲 准 負 責 驗 樓 ， 讓 市 場 上 有 更 多 服 務 提 供 者 可 供 選 擇 。
3.20屋 宇 署 在 考 慮 這 些 意 見 後 ， 在 確 保 檢 驗 人 員 的 服 務 水 平 的 大 前 提 下 ， 現 正 積 極 與 相 關 專 業 團 體 ， 以 及 專 業 人 士 的 註 冊 管 理 局 ， 就 容 許 合 資 格 和 具 備 相 關 經 驗 的 註 冊 專 業 人 士 類 別 擔 任 檢 驗 人 員 ， 商 討 具 體 安 排 。 為 確 保 能 妥 善 規 管 檢 驗 人 士 ， 我 們 建 議 屋 宇 署 會 在 《 建 築 物 條 例 》 下 另 外 設 立 一 份 名 冊 ， 並 成 立 一 個 「 檢 驗 人 員 註 冊 事 務 委 員 會 」 ， 負 責 檢 驗 人 員 的 註 冊 事 宜 。 我 們 預 計 合 資 格 的 專 業 人 士 數 目 約 有 數 千 名 。
3.21驗 樓 後 所 需 進 行 的 修 葺 工 程 ， 會 在 檢 驗 人 員 的 監 督 下 ， 由 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 及 註 冊 小 型 工 程 承 建 商 （ 計 劃 根 據 小 型 工 程 監 管 制 度 引 入 ） 進 行 。 跟 認 可 人 士 、 註 冊 結 構 工 程 師 及 檢 驗 人 士 一 樣 ， 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 及 註 冊 小 型 工 程 承 建 商 ， 在 擬 議 計 劃 下 亦 會 受 《 建 築 物 條 例 》 規 管 。
3.22屋 宇 署 擬 就 檢 驗 及 修 葺 工 程 的 標 準 擬 備 技 術 指 引 及 作 業 備 考 ， 為 檢 驗 人 員 與 註 冊 承 建 商 的 工 作 提 供 指 引 。 除 查 閱 所 有 的 驗 樓 報 告 以 確 保 符 合 法 定 的 要 求 外 ， 我 們 建 議 屋 宇 署 會 抽 樣 詳 細 覆 核 （ 包 括 文 件 覆 核 及 實 地 查 察 ） 所 收 到 的 檢 驗 報 告 及 修 葺 工 程 報 告 。 倘 若 有 關 法 例 獲 得 立 法 會 通 過 ， 在 推 行 擬 議 計 劃 的 初 期 ， 該 署 計 劃 就 收 到 的 報 告 ， 抽 樣 覆 核 其 中 相 當 的 比 例 （ 約 百 分 之 三 十 ） 。 屋 宇 署 打 算 因 應 推 行 計 劃 的 經 驗 ， 檢 討 覆 核 的 比 率 。
3.23在 擬 議 計 劃 下 ， 屋 宇 署 會 對 任 何 違 反 驗 樓 及 修 葺 規 定 或 指 引 的 服 務 提 供 者 ， 提 出 檢 控 或 採 取 紀 律 行 動 。 《 建 築 物 條 例 》 會 增 訂 條 文 ， 引 入 類 似 現 時 針 對 認 可 人 士 及 註 冊 結 構 工 程 師 的 紀 律 處 分 機 制 ， 以 懲 處 違 規 的 檢 驗 人 員 。 我 們 建 議 現 行 《 建 築 物 條 例 》 及 日 後 小 型 工 程 監 管 制 度 下 的 罰 則 及 紀 律 處 分 條 文 ， 將 適 用 於 相 關 的 註 冊 承 建 商 （ 如 適 用 ） 。 其 他 確 保 服 務 提 供 者 的 質 素 及 服 務 水 平 的 措 施 載 於 第 5 章 。
計 劃 執 行 細 則 的 概 要
3.24擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則 摘 要 如 下 ：
 
擬 議 要 點
說 明
目 標 樓 宇 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇
豁 免 在 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 或 符 合 屋 宇 署 的 規 定 的 樓 宇
檢 驗 周 期 每 10 年 一 次 （ 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ）
檢 驗 項 目 基 本 的 樓 宇 構 件 ， 包 括 在 公 用 地 方 及 外 牆 的 非 結 構 性 構 件 （ 檢 驗 項 目 一 覽 表 載 於 附 件 D ）

* 屋 宇 署 會 個 別 發 出 法 定 修 葺 命 令 ， 要 求 清 拆 構 成 明 顯 或 迫 切 危 險 或 新 搭 建 的 、 屬 於 根 據 其 執 法 政 策 須 清 拆 的 類 別 、 或 阻 礙 進 行 檢 驗 ／ 維 修 工 程 的 僭 建 物 。
合 資 格 檢 驗 人 員 根 據 《 建 築 物 條 例 》 註 冊 為 檢 驗 人 員 的 合 資 格 專 業 人 員
合 資 格 承 建 商 《 建 築 物 條 例 》 下 的 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 及 計 劃 引 入 的 註 冊 小 型 工 程 承 建 商
驗 樓 及 修 葺 程 序
3.25擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 步 驟 如 下 ：
 
(a) 屋 宇 署 會 在 憲 報 公 布 目 標 樓 宇 的 名 單 ， 並 通 知 有 關 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 必 須 在 指 定 期 限 內 遵 行 強 制 驗 樓 計 劃 的 規 定 進 行 驗 樓 ；
(b) 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 進 行 所 需 招 標 程 序3 （ 如 適 用 ） ， 揀 選 檢 驗 人 員 進 行 檢 驗 ；
(c) 獲 聘 請 的 檢 驗 人 員 按 照 屋 宇 署 的 詳 細 指 引 進 行 檢 驗 （ 主 要 憑 目 測 及 表 面 測 試 ） ， 並 向 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 提 交 檢 驗 報 告 ， 訂 明 所 需 修 葺 工 程 。 檢 驗 人 員 代 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 向 屋 宇 署 提 交 一 份 檢 驗 報 告 作 為 紀 錄 ；
(d) 假 如 初 步 檢 驗 結 果 顯 示 ， 按 照 屋 宇 署 的 指 引 ， 有 需 要 進 行 詳 細 勘 察 ， 業 主 可 聘 請 同 一 名 ， 或 另 外 一 名 檢 驗 人 員 進 行 詳 細 勘 察 。 我 們 預 期 只 有 少 數 樓 宇 需 要 進 行 詳 細 勘 察 。 詳 細 勘 察 報 告 會 訂 明 所 需 修 葺 工 程 。 同 樣 地 ， 檢 驗 人 員 須 代 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 向 屋 宇 署 提 交 一 份 有 關 的 報 告 ；
(e) 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 進 行 所 需 招 標 程 序3（ 如 適 用 ） ， 揀 選 註 冊 承 建 商 進 行 在 檢 驗 報 告 ／ 詳 細 勘 察 報 告 內 訂 明 的 修 葺 工 程 ；
(f) 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 聘 請 同 一 名 ， 或 另 外 一 名 檢 驗 人 員 監 督 承 建 商 進 行 修 葺 工 程 。 檢 驗 人 員 須 核 實 所 完 成 的 工 程 ， 以 及 向 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 與 屋 宇 署 提 交 報 告 ； 以 及
(g) 屋 宇 署 會 抽 樣 覆 核 （ 包 括 文 件 覆 核 及 實 地 查 察 ） 檢 驗 報 告 （ 包 括 詳 細 勘 察 報 告 ） 及 修 葺 工 程 報 告 。
執 法
3.26為 確 保 業 主 遵 行 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 規 定 ， 市 民 支 持 應 對 違 規 個 案 ， 特 別 是 針 對 不 合 作 的 業 主 ， 予 以 適 當 的 罰 則 。 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 如 在 沒 有 合 理 辯 解 的 情 況 下 ， 未 能 在 指 定 期 限 內 出 示 檢 驗 報 告 和 詳 細 勘 察 報 告 ， 或 未 能 完 成 檢 驗 人 員 所 指 明 的 修 葺 工 程 ， 均 可 能 面 對 懲 罰 。 我 們 也 會 考 慮 向 作 出 以 下 行 為 ， 而 又 沒 有 合 理 辯 解 的 不 合 作 業 主 作 出 檢 控 ：
 
(a) 阻 止 或 拒 絕 獲 業 主 立 案 法 團 所 聘 請 的 人 士 進 入 處 所 內 進 行 檢 驗 或 修 葺 工 程 ； 或
(b) 拒 絕 支 付 應 繳 付 的 檢 驗 ／ 維 修 費 用 。
3.27在 草 擬 有 關 法 例 時 ， 我 們 會 聯 同 律 政 司 釐 定 針 對 不 合 作 業 主 ／ 佔 用 人 的 適 當 罰 則 。 我 們 會 參 考 現 時 針 對 個 別 業 主 在 業 主 立 案 法 團 接 獲 修 葺 命 令 後 不 合 作 的 罰 則 （ 例 如 罰 款 10,000 元 及 監 禁 6 個 月 ） 。
3.28與 現 時 修 葺 命 令 的 安 排 一 樣 ， 屋 宇 署 會 考 慮 將 不 遵 行 強 制 驗 樓 計 劃 的 業 主 的 有 關 物 業 ， 在 土 地 註 冊 處 押 記 ， 以 收 阻 嚇 之 效 。
3.29如 有 需 要 ， 屋 宇 署 會 代 沒 有 遵 行 規 定 的 業 主 進 行 檢 驗 及 ／ 或 修 葺 工 程 。 為 免 業 主 過 份 依 賴 屋 宇 署 代 他 們 履 行 應 有 的 責 任 ， 我 們 建 議 屋 宇 署 會 獲 授 權 向 違 規 業 主 收 回 所 涉 及 的 所 有 費 用 （ 包 括 工 程 費 用 連 監 督 費 用 ） 外 ， 亦 會 向 有 關 業 主 徵 收 附 加 費 。
分 階 段 實 施
3.30我 們 在 顧 及 市 場 對 相 關 檢 驗 及 修 葺 工 程 的 承 受 能 力 後 ， 建 議 在 計 劃 推 行 初 期 ， 每 年 選 定 2, 000幢 目 標 樓 宇 。 揀 選 樓 宇 時 會 考 慮 樓 齡 、 樓 宇 狀 況 、 過 往 維 修 紀 錄 及 需 要 把 目 標 樓 宇 平 均 分 散 各 區 等 因 素 。 為 了 確 保 選 取 目 標 樓 宇 的 過 程 具 透 明 度 及 提 高 市 民 的 認 受 性 ， 我 們 建 議 就 強 制 驗 樓 計 劃 成 立 包 括 相 關 政 府 部 門 、 專 業 學 會 、 業 界 及 非 政 府 組 織 代 表 的 小 組 ， 就 屋 宇 署 選 取 的 目 標 樓 宇 給 予 意 見 。 我 們 也 歡 迎 樓 齡 達 30年 或 以 上 的 樓 宇 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 自 願 要 求 ， 把 其 樓 宇 早 些 列 為 目 標 樓 宇 。 日 後 我 們 會 因 應 推 行 計 劃 的 經 驗 及 資 源 的 考 慮 ， 不 時 檢 討 每 年 目 標 樓 宇 的 數 目 。
為 業 主 與 物 業 準 買 家 提 供 資 訊
3.31為 確 保 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 能 夠 在 開 放 及 具 透 明 度 的 模 式 下 運 作 ， 屋 宇 署 擬 設 立 一 份 名 冊 ， 載 列 計 劃 所 涵 蓋 樓 宇 的 資 料 ， 供 公 眾 查 閱 。 有 關 資 料 會 為 物 業 準 買 家 提 供 簡 便 而 實 用 的 參 考 ， 從 而 有 助 鼓 勵 業 主 遵 行 強 制 驗 樓 規 定 。
3.32我 們 建 議 透 過 立 法 方 式 ， 即 修 訂 《 建 築 物 條 例 》 ， 推 行 以 上 強 制 驗 樓 計 劃 。 在 立 法 的 過 程 ， 計 劃 的 執 行 細 則 或 會 作 進 一 步 得 到 完 善 。
第 4 章 - 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃
引 言
4.1在 是 次 公 眾 諮 詢 所 收 到 的 意 見 當 中 ， 大 部 分 意 見 都 支 持 推 行 定 期 性 的 強 制 驗 窗 計 劃 。 市 民 認 同 窗 戶 是 每 幢 樓 宇 都 有 的 裝 置 ， 必 須 妥 為 定 期 檢 驗 和 保 養 ， 以 確 保 安 全 。
4.2與 強 制 驗 樓 計 劃 一 樣 ， 我 們 在 擬 訂 強 制 驗 窗 計 劃 方 案 時 ， 已 仔 細 研 究 和 分 析 公 眾 諮 詢 期 內 所 收 到 的 意 見 。 我 們 已 進 一 步 完 善 有 關 方 案 ， 務 求 在 照 顧 市 民 意 見 的 同 時 ， 能 確 保 公 眾 安 全 。 有 關 擬 議 計 劃 的 細 則 詳 載 於 下 文 各 段 。
4.3在 諮 詢 文 件 中 ， 我 們 就 強 制 驗 窗 提 出 兩 個 強 制 方 案 ， 即 定 期 每 3 年 檢 查 窗 戶 一 次 或 一 次 過 檢 查 窗 戶 。 在 收 集 到 的 意 見 中 ， 大 多 數 支 持 強 制 定 期 驗 窗 計 劃 ， 亦 有 一 些 人 士 建 議 把 強 制 檢 驗 窗 戶 的 規 定 納 入 強 制 驗 樓 計 劃 內 。
4.4所 有 樓 宇 都 有 窗 戶 ， 它 們 多 數 安 裝 在 樓 宇 外 牆 上 。 一 旦 窗 戶 失 修 ， 不 但 會 對 業 主 及 住 戶 構 成 迫 切 危 險 ， 也 會 危 及 行 人 和 途 人 。 因 此 ， 定 期 檢 驗 和 維 修 窗 戶 ， 以 消 除 對 公 眾 安 全 所 構 成 的 威 脅 ， 是 十 分 重 要 的 。 我 們 很 高 興 透 過 公 眾 諮 詢 得 悉 ， 社 會 大 眾 理 解 上 述 考 慮 ， 並 支 持 推 行 強 制 驗 窗 計 劃 。
4.5由 於 窗 戶 的 壽 命 較 短 ， 並 需 要 一 個 較 其 他 樓 宇 構 件 更 頻 密 的 檢 查 周 期 ， 我 們 認 為 應 推 行 一 個 獨 立 的 強 制 驗 窗 計 劃 ， 檢 驗 周 期 亦 有 必 要 遠 較 強 制 驗 樓 計 劃 為 短 。
目 標 樓 宇 與 檢 驗 周 期
4.6我 們 在 諮 詢 文 件 中 建 議 ， 凡 樓 齡 5 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 ， 其 窗 戶 均 應 每 3 年 檢 驗 一 次 ， 而 樓 高 3 層 或 以 下 的 住 宅 樓 宇 將 可 獲 豁 免 。 在 這 次 諮 詢 所 收 到 的 意 見 中 ， 大 多 數 支 持 將 計 劃 所 涵 蓋 的 樓 宇 樓 齡 調 高 （ 由 6 年 至 10 年 ） ， 並 屬 意 採 用 較 長 的 檢 驗 周 期 。 有 市 民 擔 心 每 3 年 一 次 的 檢 驗 周 期 會 令 業 主 不 勝 負 荷 。 另 有 意 見 認 為 樓 高 不 超 過 3 層 的 樓 宇 ， 其 窗 戶 亦 應 納 入 計 劃 內 。
4.7我 們 了 解 市 民 的 意 見 ， 並 因 應 他 們 的 要 求 ， 審 慎 考 慮 調 整 納 入 計 劃 的 樓 宇 樓 齡 和 檢 驗 周 期 。 在 確 保 公 眾 安 全 的 大 前 提 下 ， 並 從 業 主 的 角 度 考 慮 實 際 可 行 性 後 ， 我 們 認 為 把 樓 齡 調 整 至 10 年 或 以 上 ， 及 把 檢 驗 周 期 調 整 至 每 5 年 一 次 是 恰 當 的 做 法 。 這 並 非 最 理 想 的 方 案 ， 但 從 確 保 樓 宇 安 全 的 角 度 ， 經 修 訂 的 計 劃 可 以 接 受 的 ， 並 仍 可 整 體 改 善 目 前 的 窗 戶 安 全 情 況 。 儘 管 強 制 驗 窗 的 樓 齡 及 檢 驗 周 期 有 所 調 整 ， 我 們 仍 會 繼 續 鼓 勵 業 主 自 發 地 為 窗 戶 作 更 頻 密 的 檢 驗 和 維 修 。 我 們 建 議 樓 齡 10 年 以 下 樓 宇 的 業 主 定 期 驗 窗 ， 並 鼓 勵 不 同 樓 齡 樓 宇 的 業 主 為 窗 戶 進 行 比 強 制 驗 窗 計 劃 更 頻 密 的 檢 驗 。
4.8我 們 計 劃 維 持 對 樓 高 3 層 或 以 下 的 住 宅 樓 宇 對 強 制 驗 窗 計 劃 的 豁 免 ， 因 為 此 類 樓 宇 對 公 眾 安 全 構 成 的 風 險 較 低 。 如 第 3 章 所 述 ， 我 們 參 考 了 紐 約 市 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 的 經 驗 ， 當 地 樓 高 6 層 或 以 下 的 樓 宇 均 獲 得 豁 免 。 屋 宇 署 會 根 據 《 建 築 物 條 例 》 採 取 所 需 行 動 以 消 除 這 類 樓 宇 的 窗 戶 所 發 現 的 任 何 危 險 。 該 署 亦 會 繼 續 其 針 對 戰 前 樓 宇 （ 大 多 樓 高 3 層 或 以 下 ）安 全 的 監 察 計 劃 。
4.9總 括 來 說 ， 凡 樓 齡 達 10 年 或 以 上 的 各 類 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ， 其 所 有 窗 戶 ， 不 論 是 否 可 開 關 ， 均 應 每 5 年 （ 由 屋 宇 署 上 一 次 發 通 知 予 業 主 要 求 強 制 驗 窗 起 計 ） 進 行 一 次 檢 驗 和 維 修 。 根 據 擬 議 計 劃 ， 我 們 預 計 共 有 29,000 幢 樓 宇 會 被 納 入 強 制 驗 窗 計 劃 。
檢 驗 人 員
4.10擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 認 可 人 士 、 註 冊 結 構 工 程 師 、 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 和 註 冊 檢 驗 人 員 ， 以 及 擬 議 小 型 工 程 監 管 制 度 下 的 註 冊 小 型 工 程 承 建 商 ， 均 可 在 強 制 驗 窗 計 劃 中 為 窗 戶 進 行 檢 驗 及 修 葺 工 程 （ 以 下 稱 這 批 專 業 人 士 為 「 合 資 格 人 士 」 ） 。 目 前 ， 認 可 人 士 、 註 冊 結 構 工 程 師 與 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 須 根 據 《 建 築 物 條 例 》 註 冊 ， 並 受 條 例 規 管 ， 而 註 冊 檢 驗 人 員 與 註 冊 小 型 工 程 承 建 商 亦 將 分 別 受 條 例 下 的 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 及 小 型 工 程 監 管 制 度 所 規 管 。 屋 宇 署 會 就 檢 驗 及 維 修 工 程 的 標 準 發 出 技 術 指 引 及 作 業 備 考 ， 為 合 資 格 人 士 提 供 指 引 ， 確 保 他 們 的 服 務 水 平 及 質 素 達 到 一 致 水 平 。
4.11我 們 計 劃 就 設 立 小 型 工 程 監 管 制 度 向 立 法 會 提 交 《 建 築 物 （ 修 訂 ） 條 例 草 案 》 。 在 擬 議 制 度 下 ， 註 冊 小 型 工 程 承 建 商 可 透 過 經 簡 化 的 程 序 進 行 小 型 工 程 ， 而 窗 戶 安 裝 及 維 修 會 被 列 為 其 中 一 類 小 型 工 程 。 簡 化 程 序 將 有 助 改 善 現 有 樓 宇 在 安 裝 窗 戶 方 面 的 質 素 。
計 劃 執 行 細 則 的 概 要
4.12強 制 驗 窗 計 劃 的 執 行 細 則 摘 要 如 下 ：
 
擬 議 要 點
說 明
目 標 樓 宇 樓 齡 達 10 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇
檢 驗 周 期 每 5 年 一 次 （ 由 屋 宇 署 上 一 次 發 通 知 予 業 主 要 求 進 行 強 制 檢 驗 起 計 ）
檢 驗 項 目 所 有 窗 戶 ， 不 論 是 否 可 開 關 ， 包 括 安 裝 於 公 用 地 方 及 私 人 處 所 內 的
合 資 格 人 士
合 資 格 為 窗 戶 進 行 檢 驗 及 修 葺 工 程 的 人 士 包 括 ：
  		• 認 可 人 士 與 註 冊 結 構 工 程 師
  		• 註 冊 一 般 建 築 承 建 商
  		• 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 註 冊 檢 驗 人 員
  		• 擬 議 小 型 工 程 監 管 制 度 下 的 註 冊 小 型 工 程 承 建 商
    檢 驗 及 維 修 程 序
    4.13與 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 安 排 相 類 似 ， 屋 宇 署 會 將 被 納 入 強 制 驗 窗 計 劃 內 的 目 標 樓 宇 的 名 單 刊 憲 ， 並 通 知 有 關 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 ， 其 樓 宇 須 根 據 計 劃 規 定 進 行 檢 驗 。 在 收 到 屋 宇 署 的 通 知 後 ， 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 應 聘 請 一 名 合 資 格 人 士 進 行 檢 驗 。 獲 聘 請 的 合 資 格 人 士 在 進 行 檢 驗 及 進 行 適 當 的 維 修 工 程（ 如 在 檢 驗 過 程 中 發 現 窗 戶 有 問 題 ）後 ， 須 準 備 報 告 證 明 完 成 有 關 檢 驗 和 維 修 ， 並 替 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 向 屋 宇 署 提 交 報 告 。
    協 調 安 排
    4.14為 便 利 檢 查 和 維 修 的 協 調 和 減 少 對 業 主 所 造 成 的 不 便 ， 屋 宇 署 會 盡 量 協 調 發 出 強 制 驗 窗 通 知 的 安 排 ； 在 強 制 驗 樓 及 驗 窗 的 檢 驗 周 期 有 所 重 疊 時 ， 盡 量 讓 業 主 能 同 時 進 行 檢 驗 樓 宇 及 窗 戶 ， 並 進 行 所 需 的 修 葺 工 程 。 舉 例 來 說 ， 屋 宇 署 會 盡 量 協 調 向 樓 齡 達 30 年 或 以 上 樓 宇 業 主 發 出 強 制 驗 樓 及 強 制 驗 窗 通 知 的 時 間 ， 使 他 們 能 同 時 展 開 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 的 工 作 ， 從 而 讓 他 們 在 其 後 每 10 年 能 同 步 進 行 該 兩 項 檢 驗 。 此 舉 有 助 業 主 安 排 進 行 有 關 工 程 、 節 省 時 間 及 減 少 財 政 負 擔 。
    執 法
    4.15建 築 事 務 監 督 會 對 違 例 業 主 採 取 執 法 行 動 ， 並 可 對 不 遵 守 規 定 者 提 出 檢 控 。 我 們 建 議 參 考 亂 拋 垃 圾 的 罰 則 ， 針 對 驗 窗 違 規 情 況 實 行 「 定 額 罰 款 」 制 度 。 根 據 建 議 ， 建 築 事 務 監 督 可 向 違 規 的 業 主 發 出 定 額 罰 款 告 票 ， 若 業 主 繼 續 違 反 建 築 事 務 監 督 的 命 令 沒 有 進 行 驗 窗 和 維 修 ， 可 能 會 被 發 出 更 多 定 額 罰 款 告 票 及 起 訴 。
    4.16鑑 於 不 履 行 強 制 驗 窗 的 要 求 可 能 基 於 有 部 分 業 主 不 合 作 ， 為 此 ， 我 們 建 議 擴 大 《 建 築 物 條 例 》 下 針 對 不 合 作 業 主 的 現 有 機 制 ， 以 涵 蓋 阻 礙 進 行 窗 戶 檢 驗 或 修 葺 工 程 ， 或 拒 絕 繳 付 其 所 應 負 擔 的 工 程 費 用 的 業 主 。 我 們 會 作 出 與 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 中 的 建 議 相 類 似 的 安 排 。
    分 階 段 實 施
    4.17根 據 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 ， 合 共 將 有 29,000 幢 樓 宇 （ 涉 及 約 100 萬 戶 ） 須 進 行 強 制 檢 驗 。 為 確 保 計 劃 順 利 ， 屋 宇 署 會 分 階 段 推 行 計 劃 ， 而 每 年 的 行 動 目 標 為 5,800 幢 樓 宇 （ 涉 及 約 20 萬 戶 ） 。 我 們 建 議 成 立 一 個 類 似 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 下 負 責 選 取 目 標 樓 宇 的 小 組 ， 以 揀 選 每 年 的 目 標 大 廈 。 同 時 ， 我 們 會 繼 續 進 行 公 眾 教 育 及 宣 傳 ， 鼓 勵 業 主 自 發 地 進 行 檢 驗 及 修 葺 工 程 。 我 們 會 因 應 推 行 後 的 經 驗 ， 不 時 檢 討 每 年 的 驗 窗 樓 宇 目 標 。
    新 安 裝 窗 戶 的 品 質 及 標 準
    4.18在 公 眾 諮 詢 期 內 ， 我 們 收 到 多 項 意 見 ， 建 議 改 善 新 安 裝 窗 戶 的 設 計 、 標 準 及 品 質 監 控 。 有 些 公 眾 人 士 認 為 ， 這 些 改 善 措 施 是 最 有 效 和 全 面 的 辦 法 ， 以 長 遠 解 決 窗 戶 安 全 問 題 。 事 實 上 ， 屋 宇 署 一 直 有 檢 討 所 發 出 的 作 業 備 考 ， 務 求 使 之 更 切 合 現 今 樓 宇 的 實 際 需 要 。 最 新 版 本 的 技 術 指 引 已 在 2006 年 3 月 發 出 ， 當 中 載 有 新 建 樓 宇 在 安 裝 窗 戶 方 面 的 最 新 標 準 。 該 署 會 繼 續 檢 討 所 發 出 的 指 引 ， 以 進 一 步 改 善 窗 戶 的 設 計 及 標 準 。
    第 5 章 - 支 援 配 套 措 施
    5.1很 多 回 應 者 都 知 悉 現 時 非 政 府 機 構 與 政 府 部 門 提 供 的 各 項 協 助 業 主 管 理 維 修 樓 宇 的 支 援 計 劃 。 然 而 ， 他 們 大 多 仍 然 擔 心 缺 乏 統 籌 及 進 行 強 制 驗 樓 所 需 要 的 知 識 和 經 驗 。 部 分 業 主 ， 尤 其 是 年 老 業 主 ， 憂 慮 可 能 無 力 支 付 相 關 費 用 ， 以 遵 行 法 定 要 求 。 也 有 回 應 者 對 如 何 揀 選 及 監 督 檢 驗 人 員 與 承 建 商 表 示 關 注 。
    5.2為 了 消 除 業 主 的 疑 慮 ， 我 們 會 實 施 一 籃 子 的 支 援 配 套 措 施 。 我 們 除 了 會 向 有 需 要 的 業 主 提 供 適 切 的 財 政 及 技 術 支 援 外 ， 亦 會 採 取 措 施 規 管 服 務 提 供 者 ， 並 嘉 許 有 妥 善 管 理 維 修 的 樓 宇 。 在 兩 項 擬 議 計 劃 推 行 時 ， 我 們 將 會 提 供 的 各 項 支 援 配 套 措 施 的 細 則 如 下 。
    加 強 對 業 主 的 援 助
    5.3我 們 擬 加 強 給 予 業 主 的 技 術 及 財 政 支 援 ， 協 助 他 們 遵 行 兩 項 擬 議 強 制 計 劃 的 要 求 。 我 們 已 獲 得 香 港 房 屋 協 會 （ 房 協 ） 答 允 提 供 40 億 元 的 財 政 承 擔 （ 包 括 以 往 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 的 財 務 承 擔 ） 以 支 援 兩 項 強 制 計 劃 的 推 行 。
    首 次 強 制 驗 樓 費 用
    5.4除 了 其 他 支 援 服 務 外 ， 房 協 更 會 因 應 合 資 格 的 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 的 申 請 ， 資 助 合 資 格 業 主 進 行 首 次 強 制 驗 樓 的 費 用 ， 有 關 的 業 主 將 負 責 維 修 工 程 的 開 支 。
    5.5我 們 預 計 在 13,000 幢 目 標 樓 宇 中 ， 約 有 八 成 符 合 申 領 首 次 驗 樓 費 用 資 助 的 資 格 。 申 請 資 格 與 房 協 的 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 相 若 ， 房 協 會 主 要 考 慮 有 關 樓 宇 的 應 課 差 餉 租 值4 等 因 素 決 定 發 放 有 關 資 助 。 一 般 而 言 ， 房 協 會 向 已 成 立 業 主 立 案 法 團 並 符 合 資 格 的 樓 宇 發 放 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 ， 從 而 鼓 勵 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 。 不 過 ， 房 協 會 彈 性 地 考 慮 向 基 於 各 種 實 際 原 因 而 沒 有 成 立 法 團 的 樓 宇 提 供 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 。 這 些 樓 宇 的 業 主 必 須 先 按 有 關 規 則 或 章 程 召 開 業 主 會 議 ， 討 論 履 行 強 制 驗 樓 的 要 求 及 尋 求 房 協 的 協 助 。
    不 同 階 段 給 予 業 主 的 財 政 及 技 術 支 援
    5.6在 推 行 強 制 計 劃 時 ， 合 資 格 的 業 主 在 遵 行 兩 項 強 制 計 劃 不 同 階 段 的 規 定 時 ， 可 獲 得 多 項 協 助 及 支 援 。 除 了 首 次 驗 樓 費 用 資 助 外 ， 房 協 亦 會 提 供 以 下 的 支 援 ：

    (a) 就 業 主 立 案 法 團 的 成 立 提 供 財 政 資 助 （ 每 個 業 主 立 案 法 團 的 最 高 資 助 額 為 3,000 元 ） 及 技 術 支 援 （ 包 括 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 ） ；
    (b) 就 聘 請 檢 驗 人 員 及 承 建 商 提 供 專 業 意 見 ， 包 括 協 助 業 主 審 核 投 標 文 件 ；
    (c) 就 檢 驗 和 修 葺 樓 宇 及 窗 戶 相 關 事 宜 ， 提 供 技 術 諮 詢 服 務 ， 以 及 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 ；
    (d) 就 檢 驗 人 員 所 訂 明 的 修 葺 工 程 清 單 提 供 技 術 方 面 的 意 見 ；
    (e) 提 供 資 助 金 及 ／ 或 免 息 貸 款 ， 以 供 業 主 進 行 樓 宇 及 窗 戶 修 葺 工 程 （ 包 括 公 用 地 方 修 葺 工 程 的 最 高 資 助 額 為 工 程 費 用 總 開 支 的 兩 成 ， 上 限 為 每 戶 3,000 元 ； 及 單 位 內 部 維 修 工 程 （ 包 括 驗 窗 ） 的 最 高 免 息 貸 款 額 為 每 戶 50,000 元 。 而 合 資 格 的 年 老 業 主 就 單 位 內 部 維 修 工 程 獲 發 每 戶 最 高 10,000 元 的 資 助 金 ） ； 以 及
    (f) 提 供 有 關 購 買 樓 宇 公 用 地 方 公 眾 責 任 保 險 的 資 助 （ 最 高 資 助 額 為 保 險 年 費 的 五 成 ， 上 限 為 每 年 6,000 元 ， 可 連 續 3 年 獲 得 資 助 ） 給 予 由 房 協 協 助 下 完 成 維 修 的 大 廈 。
    5.7屋 宇 署 會 繼 續 透 過 為 數 7 億 元 承 擔 額 的 「 樓 宇 安 全 貸 款 計 劃 」 向 業 主 提 供 貸 款 （ 上 限 為 每 戶 100 萬 元 ） ， 以 進 行 樓 宇 維 修 工 程 。
    5.8民 政 事 務 總 署 會 繼 續 協 助 業 主 籌 組 及 運 作 業 主 立 案 法 團 ， 並 會 與 房 協 緊 密 合 作 共 同 協 助 業 主 在 這 方 面 的 工 作 。
    其 他
    5.9為 進 一 步 協 助 業 主 為 其 樓 宇 購 買 保 險 ， 屋 宇 署 已 取 得 保 險 業 聯 會 成 員 原 則 上 同 意 ， 考 慮 向 在 強 制 驗 樓 計 劃 下 完 成 檢 驗 及 所 需 修 葺 工 程 的 業 主 立 案 法 團 ／ 業 主 提 供 更 優 惠 的 條 款 。 該 署 會 與 保 險 業 聯 會 詳 細 商 討 具 體 安 排 。
    規 管 服 務 提 供 者
    5.10有 部 分 在 公 眾 諮 詢 期 內 所 收 到 的 意 見 要 求 政 府 積 極 加 強 規 管 服 務 提 供 者 ， 例 如 覆 核 檢 驗 報 告 ； 及 就 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 和 修 葺 工 程 標 準 ， 向 服 務 提 供 者 發 出 指 引 。 有 些 業 主 又 關 注 到 ， 檢 驗 人 員 訂 明 的 修 葺 工 程 是 否 合 理 ， 並 希 望 能 就 修 葺 工 程 清 單 聽 取 第 三 者 的 意 見 。
    5.11我 們 充 份 理 解 業 主 可 能 就 樓 宇 檢 驗 報 告 、 修 葺 工 程 清 單 及 跟 進 補 救 工 程 需 要 協 助 。 就 此 ， 我 們 相 信 下 述 為 配 合 擬 議 計 劃 而 由 房 協 提 供 的 技 術 支 援 ， 可 切 合 業 主 的 需 要 ：

    (a) 就 檢 驗 人 員 所 訂 明 的 修 葺 工 程 清 單 提 供 技 術 方 面 的 意 見 ；
    (b) 就 業 主 立 案 法 團 的 成 立 提 供 財 政 資 助 及 技 術 支 援 ， 包 括 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 ；
    (c) 就 聘 請 檢 驗 人 員 及 承 建 商 提 供 專 業 意 見 ， 包 括 協 助 業 主 審 核 投 標 文 件 ； 以 及
    (d) 就 與 檢 驗 修 葺 樓 宇 及 窗 戶 相 關 的 事 宜 ， 提 供 技 術 諮 詢 服 務 ， 以 及 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 。
    5.12上 述 措 施 應 可 在 有 需 要 時 為 業 主 就 修 葺 工 程 清 單 提 供 客 觀 的 第 三 者 意 見 ， 以 作 參 考 。 除 了 透 過 房 協 向 業 主 提 供 技 術 支 援 外 ， 我 們 亦 審 慎 地 研 究 了 市 民 的 意 見 ， 並 檢 討 我 們 的 建 議 。 為 確 保 妥 善 規 管 服 務 提 供 者 ， 我 們 建 議 採 取 以 下 一 系 列 措 施 。
    5.13在 規 管 檢 驗 人 員 方 面 ， 所 有 合 資 格 進 行 檢 驗 的 人 ， 包 括 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 註 冊 檢 驗 人 員 ， 以 及 強 制 驗 窗 計 劃 下 的 合 資 格 人 士 ， 他 們 將 會 或 現 時 已 根 據 《 建 築 物 條 例 》 註 冊 並 受 條 例 規 管 。 現 有 的 合 資 格 專 業 人 士 ， 包 括 認 可 人 士 、 註 冊 結 構 工 程 師 與 註 冊 一 般 建 築 承 建 商 ， 均 已 根 據 現 行 的 《 建 築 物 條 例 》 註 冊 ， 並 受 條 例 規 管 。 該 條 例 下 的 註 冊 制 度 會 確 保 只 有 合 資 格 人 士 才 能 進 行 檢 驗 工 作 ， 並 設 有 適 當 的 紀 律 處 分 及 制 裁 機 制 ， 以 遏 止 失 當 行 為 。 因 窗 戶 工 程 屬 小 型 工 程 之 一 ， 擬 議 設 立 的 小 型 工 程 監 管 制 度 將 有 助 簡 化 和 規 管 窗 戶 的 安 裝 及 維 修 程 序 。 該 制 度 將 設 有 註 冊 機 制 ， 以 便 合 資 格 的 小 型 工 程 承 建 商 進 行 有 關 窗 戶 及 其 他 的 小 型 工 程 。 我 們 也 計 劃 就 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 註 冊 檢 驗 人 員 設 立 法 定 註 冊 機 制 。
    5.14屋 宇 署 擬 在 兩 項 強 制 計 劃 推 行 時 ， 就 計 劃 的 檢 驗 及 維 修 規 定 ， 發 出 作 業 備 考 ， 為 樓 宇 檢 驗 人 員 提 供 詳 細 指 引 ， 以 確 保 他 們 完 全 了 解 計 劃 的 規 定 及 其 職 責 。 屋 宇 署 會 查 閱 所 有 的 驗 樓 報 告 以 確 保 符 合 法 定 的 要 求 。 為 在 這 兩 項 強 制 計 劃 推 行 初 期 更 有 效 監 察 檢 驗 人 員 的 表 現 ， 我 們 建 議 屋 宇 署 把 進 一 步 詳 細 抽 樣 覆 核 報 告 的 比 率 由 原 先 計 劃 的 10% 增 加 至 30% 。 在 累 積 更 多 實 踐 強 制 檢 驗 計 劃 的 經 驗 和 掌 握 檢 驗 人 員 的 整 體 表 現 後 ， 我 們 會 檢 討 詳 細 抽 樣 覆 核 的 次 數 。
    5.15如 有 違 反 法 定 規 定 、 專 業 疏 忽 或 行 為 失 當 的 情 況 ， 我 們 建 議 屋 宇 署 會 適 當 地 根 據 《 建 築 物 條 例 》 對 有 關 註 冊 檢 驗 人 員 或 合 資 格 人 士 採 取 檢 控 或 紀 律 處 分 行 動 。 若 遇 到 註 冊 檢 驗 人 員 ／ 合 資 格 人 士 的 不 正 當 行 為 ， 業 主 亦 可 向 屋 宇 署 或 有 關 專 業 學 會 ／ 團 體 投 訴 ， 這 些 相 關 的 學 會 ／ 團 體 已 就 其 成 員 的 專 業 操 守 制 訂 指 引 及 紀 律 處 分 機 制 。
    5.16我 們 相 信 ， 透 過 多 項 規 管 措 施 ， 加 上 專 業 市 場 的 力 量 （ 即 有 足 夠 的 合 資 格 檢 驗 人 員 、 就 檢 驗 及 修 葺 制 訂 詳 細 指 引 ， 以 及 具 透 明 度 的 運 作 等 ） ， 將 能 保 障 服 務 提 供 者 的 質 素 。
    5.17至 於 檢 驗 及 修 葺 工 程 的 收 費 水 平 ， 我 們 已 得 到 香 港 測 量 師 學 會 的 同 意 ， 在 兩 項 擬 議 計 劃 推 行 時 ， 協 助 印 發 收 費 水 平 指 南 ， 供 業 主 參 考 。 該 等 收 費 水 平 指 南 將 有 助 業 主 揀 選 承 建 商 ， 以 及 就 檢 驗 及 維 修 工 程 所 需 費 用 作 出 預 算 。
    排 解 糾 紛 機 制
    5.18在 公 眾 諮 詢 期 內 所 收 到 的 意 見 中 ， 很 多 都 支 持 另 設 排 解 糾 紛 機 制 ， 但 也 有 一 些 人 士 屬 意 改 善 現 有 土 地 審 裁 處 的 運 作 。 支 持 另 設 機 制 的 人 認 為 ， 新 機 制 應 該 不 容 許 委 聘 法 律 代 表 ， 以 減 低 處 理 糾 紛 的 成 本 ； 支 持 改 善 現 有 機 制 的 人 ， 尤 其 是 法 律 界 人 士 ， 則 關 注 另 設 新 機 制 有 架 床 疊 屋 之 嫌 ， 並 且 不 必 要 地 使 法 庭 ／ 審 裁 制 度 變 得 複 雜 。
    5.19我 們 收 到 香 港 測 量 師 學 會 的 建 議 書 ， 提 議 在 司 法 制 度 下 成 立 一 個 「 樓 宇 事 務 審 裁 處 」 以 處 理 樓 宇 管 理 及 維 修 而 涉 及 金 額 低 於 300,000 元 的 糾 紛 。 建 議 並 禁 止 聘 用 法 律 代 表 ， 以 精 簡 程 序 。 我 們 已 仔 細 檢 討 有 關 方 案 ， 並 就 諮 詢 期 間 所 收 到 的 意 見 及 建 議 徵 詢 法 律 意 見 。 如 果 擬 議 「 樓 宇 事 務 審 裁 處 」 的 其 中 一 項 特 點 是 不 容 許 委 聘 法 律 代 表 ， 藉 以 減 少 所 涉 及 的 費 用 和 時 間 ， 我 們 需 要 審 慎 研 究 有 關 建 議 會 否 可 能 涉 及 憲 制 和 人 權 方 面 的 考 慮 。 我 們 亦 認 同 ， 就 樓 宇 管 理 及 維 修 另 設 糾 紛 排 解 機 制 ， 可 能 會 與 現 有 司 法 法 庭 與 審 裁 處 的 角 色 及 職 能 重 疊 ， 及 令 市 民 混 淆 。 部 分 立 法 會 議 員 一 直 要 求 政 府 考 慮 成 立 一 個 類 似 「 樓 宇 事 務 審 裁 處 」 的 審 裁 處 ， 以 處 理 樓 宇 管 理 方 面 的 糾 紛 ， 尤 其 是 涉 及 相 對 較 低 金 額 的 個 案 。 我 們 亦 明 白 到 不 少 業 主 希 望 成 立 簡 單 排 解 糾 紛 機 制 ， 以 協 助 他 們 處 理 樓 宇 管 理 方 面 的 糾 紛 。 由 於 涉 及 的 問 題 頗 為 複 雜 ， 我 們 會 考 慮 各 方 面 的 影 響 及 繼 續 研 究 該 審 裁 處 的 可 行 性 。
    5.20我 們 得 悉 司 法 機 構 現 正 就 如 何 改 善 土 地 審 裁 處 的 運 作 研 究 可 行 措 施 ， 包 括 多 加 採 用 個 案 管 理 方 法 和 自 願 性 調 解 機 制 ， 以 便 更 有 效 和 快 捷 地 處 理 土 地 審 裁 處 的 樓 宇 管 理 個 案 。
    自 願 樓 宇 評 級 計 劃
    5.21我 們 在 諮 詢 文 件 中 建 議 設 立 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 ， 透 過 給 予 嘉 許 來 推 動 樓 宇 維 修 。 這 計 劃 切 合 社 會 的 主 流 意 見 ， 認 為 保 持 樓 宇 安 全 及 良 好 的 狀 況 ， 業 主 是 責 無 旁 貸 的 。 我 們 在 諮 詢 中 所 收 到 很 多 支 持 這 計 劃 的 意 見 。 有 些 回 應 者 指 出 ， 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 的 標 準 不 應 低 於 強 制 驗 樓 計 劃 。
    5.22房 協 已 應 允 負 責 推 出 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 ， 現 正 落 實 有 關 計 劃 的 細 則 。 有 關 計 劃 的 大 綱 如 下 。
    5.23自 願 樓 宇 評 級 計 劃 旨 在 藉 着 給 予 嘉 許 ， 鼓 勵 業 主 保 持 高 水 平 的 樓 宇 管 理 和 維 修 保 養 。 計 劃 將 涵 蓋 全 港 所 有 私 人 樓 宇 ， 各 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 均 會 獲 邀 自 願 參 與 。 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 旨 在 推 動 樓 宇 提 升 多 方 面 的 質 素 ， 而 涵 蓋 面 亦 較 強 制 驗 樓 計 劃 為 廣 。 除 了 已 納 入 強 制 驗 樓 計 劃 的 樓 宇 安 全 因 素 外 ， 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 亦 會 顧 及 其 他 範 疇 ， 特 別 是 樓 宇 管 理 系 統 的 表 現 、 環 保 及 綠 化 設 施 ， 以 及 其 他 增 值 項 目 （ 例 如 創 新 設 計 及 先 進 的 樓 宇 技 術 的 應 用 ） ， 以 釐 定 樓 宇 的 評 級 。
    5.24房 協 現 正 聯 同 相 關 團 體 訂 定 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 的 運 作 模 式 和 評 級 制 度 。 根 據 擬 議 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 ， 有 關 機 構 會 以 發 出 證 書 的 形 式 ， 以 確 認 樓 宇 在 樓 宇 管 理 、 樓 宇 安 全 、 環 境 保 護 及 其 他 方 面 所 達 到 的 水 平 。 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 的 評 審 範 圍 廣 泛 ， 而 其 標 準 及 要 求 會 等 同 或 高 於 強 制 驗 樓 計 劃 。 由 於 符 合 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 基 本 規 定 的 樓 宇 均 已 達 到 強 制 驗 樓 計 劃 的 要 求 ， 因 此 ， 我 們 建 議 通 過 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 標 準 的 樓 宇 ， 可 在 評 級 的 有 效 期 內 ， 獲 豁 免 進 行 強 制 驗 樓 計 劃 下 的 強 制 檢 驗 。
    5.25至 於 負 責 檢 驗 和 評 審 樓 宇 的 評 核 人 員 ， 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 只 會 接 受 合 資 格 擔 任 強 制 驗 樓 計 劃 的 註 冊 檢 驗 人 員 作 為 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 中 有 關 樓 宇 安 全 部 分 的 評 核 人 員 。
    5.26房 協 會 與 屋 宇 署 保 持 緊 密 聯 繫 ， 訂 出 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 與 強 制 驗 樓 計 劃 的 具 體 銜 接 安 排 。 房 協 亦 會 繼 續 與 相 關 機 構 合 作 ， 落 實 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 的 細 則 ， 期 望 能 於 強 制 驗 樓 計 劃 實 施 約 前 一 年 之 內 推 行 ， 預 計 在 2008 年 內 推 出 。
    第 6 章 - 未 來 路 向
    6.1公 眾 諮 詢 的 結 果 是 積 極 及 令 人 鼓 舞 的 。 我 們 已 因 應 收 到 的 意 見 ， 在 切 實 可 行 的 情 況 下 ， 修 訂 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 和 強 制 驗 窗 計 劃 的 執 行 細 則 。 我 們 並 特 別 加 強 向 業 主 提 供 技 術 及 財 政 支 援 ， 以 協 助 他 們 履 行 責 任 。
    6.2政 府 會 致 力 盡 快 落 實 擬 議 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 ， 以 解 決 樓 宇 失 修 問 題 。 我 們 會 進 一 步 完 善 兩 項 擬 議 強 制 計 劃 的 執 行 細 則 ， 並 全 力 草 擬 有 關 法 例 。
    6.3與 此 同 時 ， 我 們 會 繼 續 加 強 對 業 主 的 支 援 ， 以 協 助 他 們 妥 善 管 理 和 維 修 樓 宇 。 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 預 計 會 在 2008 年 推 出 ， 為 確 立 驗 樓 制 度 及 妥 善 保 養 樓 宇 文 化 注 入 新 動 力 。
    6.4要 成 功 推 行 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 和 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 ， 實 有 賴 業 主 、 業 主 立 案 法 團 、 相 關 專 業 人 士 、 參 與 樓 宇 管 理 維 修 工 作 的 非 政 府 機 構 ， 以 及 政 府 的 通 力 合 作 。 我 們 透 過 兩 次 公 眾 諮 詢 ， 已 成 功 喚 起 市 民 對 樓 宇 管 理 維 修 這 重 要 課 題 的 關 注 ， 及 促 進 市 民 就 此 課 題 作 出 討 論 ； 同 時 亦 有 助 我 們 徵 集 市 民 對 兩 項 計 劃 的 意 見 ， 凝 聚 社 會 大 眾 對 未 來 的 工 作 方 向 的 共 識 。 讓 我 們 繼 續 攜 手 同 心 ， 締 造 更 優 質 的 居 住 環 境 。
    附 件 A
    在 諮 詢 期 內
    出 席 的 諮 詢 會 、 討 論 會 及 公 眾 諮 詢 大 會
    （ 依 日 期 序 ）
    編 號
    日 期
    活 動
    1. 2005 年 11 月 4 日 與 業 界 、 專 業 學 會 及 學 術 界 舉 行 的 討 論 會
    2. 2005 年 11 月 10 日 在 上 環 文 娛 中 心 舉 行 的 第 一 次 公 眾 諮 詢 大 會
    3. 2005 年 11 月 15 日 與 土 地 及 建 設 諮 詢 委 員 會 舉 行 的 會 議
    4. 2005 年 11 月 23 日 與 深 水 埗 區 議 會 房 屋 事 務 委 員 會 私 人 樓 宇 問 題 工 作 小 組 舉 行 的 會 議
    5. 2005 年 11 月 24 日 在 香 港 太 空 館 舉 行 的 第 二 次 公 眾 諮 詢 大 會
    6. 2005 年 11 月 24 日 與 中 西 區 區 議 會 舉 行 的 會 議
    7. 2005 年 11 月 25 日 荃 灣 區 議 會 鄺 國 全 區 議 員 辦 事 處 舉 行 的 研 討 會
    8. 2005 年 11 月 28 日 立 法 會 馬 力 議 員 及 蔡 素 玉 議 員 辦 事 處 舉 行 的 研 討 會
    9. 2005 年 12 月 1 日 與 灣 仔 區 議 會 大 廈 管 理 專 責 小 組 舉 行 的 會 議
    10. 2005 年 12 月 13 日 在 北 區 大 會 堂 舉 行 的 第 三 次 公 眾 諮 詢 大 會
    11. 2005 年 12 月 13 日 與 黃 大 仙 區 議 會 房 屋 事 務 委 員 會 舉 行 的 會 議
    12. 2005 年 12 月 15 日 與 油 尖 旺 區 議 會 舉 行 的 會 議
    13. 2005 年 12 月 20 日 與 各 區 區 議 會 正 副 主 席 舉 行 的 會 議
    14. 2005 年 12 月 20 日 香 港 工 程 師 學 會 建 造 分 部 及 結 構 分 部 舉 行 的 研 討 會
    15. 2005 年 12 月 21 日 在 荃 灣 大 會 堂 舉 行 的 第 四 次 公 眾 諮 詢 大 會
    16. 2006 年 1 月 5 日 自 由 黨 舉 行 的 研 討 會
    17. 2006 年 1 月 6 日 明 愛 莫 張 瑞 勤 社 區 中 心 舉 行 的 研 討 會
    18. 2006 年 1 月 6 日 屯 門 區 議 會 古 漢 強 區 議 員 辦 事 處 屯 門 第 四 區 民 生 協 進 會 舉 行 的 研 討 會
    19. 2006 年 1 月 9 日 與 民 主 黨 舉 行 的 會 議5
    20. 2006 年 1 月 12 日 與 觀 塘 區 議 會 房 屋 事 務 委 員 會 舉 行 的 會 議
    21. 2006 年 1 月 14 日 灣 仔 區 議 會 大 廈 管 理 專 責 小 組 舉 行 的 大 廈 管 理 研 討 會 暨 頒 獎 典 禮
    22. 2006 年 1 月 20 日 中 西 區 區 議 會 陳 財 喜 、 林 乾 禮 、 陳 捷 貴 與 戴 卓 賢 區 議 員 舉 行 的 研 討 會
    23. 2006 年 1 月 21 日 觀 塘 區 議 會 及 觀 塘 民 政 事 務 處 就 強 制 驗 樓 舉 行 的 大 廈 管 理 研 討 會
    24. 2006 年 1 月 24 日 與 荃 灣 區 議 會 舉 行 的 會 議
    25. 2006 年 1 月 24 日 香 港 營 造 師 學 會 舉 行 的 討 論 會
    26. 2006 年 1 月 25 日 與 油 尖 旺 社 團 聯 會 舉 行 的 會 議
    27. 2006 年 1 月 27 日 與 香 港 民 主 民 生 協 進 會 舉 行 的 會 議
    28. 2006 年 2 月 20 日 與 南 區 區 議 會 規 劃 、 工 程 及 房 屋 事 務 委 員 會 舉 行 的 會 議
    29. 2006 年 2 月 28 日 與 民 主 建 港 協 進 聯 盟 舉 行 的 會 議
    30. 2006 年 2 月 28 日 香 港 仔 街 坊 福 利 會 社 會 服 務 中 心 舉 行 的 討 論 會
    31. 2006 年 3 月 3 日 與 新 世 紀 論 壇 舉 行 的 會 議
    32. 2006 年 3 月 9 日 與 東 區 區 議 會 房 屋 事 務 委 員 會 舉 行 的 會 議
    33. 2006 年 3 月 10 日 與 香 港 聯 區 市 民 關 注 強 制 驗 樓 大 聯 盟 舉 行 的 會 議
    34. 2006 年 3 月 14 日 香 港 聖 公 會 麥 理 浩 夫 人 中 心 舉 行 的 研 討 會
      總 計 ： 34
     
    附 件 B
    意 見 書 一 覽 表
    （ 依 筆 劃 序 ）
    編 號
    提 交 意 見 書 的 組 織 ／ 個 別 人 士
    意 見 書 數 目
    立 法 會 議 員
    1. 陳 偉 業 議 員
    1
     
    小 計 ：
    1
    區 議 員
    1. 丁 毓 珠 女 士 （ 東 區 ）
    1
    2. 古 漢 強 先 生 （ 屯 門 ）
    1
    3. 李 子 榮 先 生 （ 沙 田 ）
    1
    4. 陳 健 成 先 生 （ 油 尖 旺 ）
    1
    5. 麥 業 成 先 生 （ 元 朗 ）
    1
    6. 鄧 琴 淵 女 士 （ 灣 仔 ）
    1
     
    小 計 ：
    6
    政 黨 ／ 組 織
    1. 民 主 建 港 協 進 聯 盟
    1
    2. 民 主 黨
    1
    3. 自 由 黨
    1
    4. 香 港 民 主 民 生 協 進 會
    1
    5. 新 世 紀 論 壇
    1
     
    小 計 ：
    5
    業 界
    1. Professional Property Services Limited
    1
    2. 太 古 地 產 物 業 管 理 有 限 公 司
    1
    3. 太 古 城 物 業 管 理 有 限 公 司
    1
    4. 全 方 位 物 業 管 理 有 限 公 司
    1
    5. 承 權 商 授 權 簽 署 人 協 會 有 限 公 司
    1
    6. 南 區 工 商 業 聯 會 有 限 公 司
    1
    7. 香 港 地 產 建 設 商 會
    1
    8. 香 港 物 業 管 理 公 司 協 會 有 限 公 司
    1
    9. 香 港 總 商 會
    1
    10. 珀 圖 有 限 公 司
    1
    11. 恆 豐 金 業 科 技 集 團
    1
    12. 現 成 顧 問 有 限 公 司
    1
    13. 康 業 服 務 有 限 公 司
    1
    14. 華 益 （ 林 氏 ） 建 築 有 限 公 司
    1
    15. 港 運 城 物 業 管 理 有 限 公 司
    1
    16. 新 昌 管 理 服 務 有 限 公 司
    1
    17. 裕 基 建 築 師 有 限 公 司
    1
    18. 其 他 業 界 人 士
    16
     
    小 計 ：
    33
    專 業 學 會 ／ 團 體
    1. 屋 宇 署 本 地 屋 宇 測 量 師 協 會
    1
    2. 屋 宇 署 結 構 工 程 師 協 會
    1
    3. 屋 宇 維 修 及 管 理 學 會 香 港 分 會
    1
    4. 英 國 特 許 房 屋 經 理 學 會 亞 太 分 會
    1
    5. 英 國 特 許 建 造 學 會 （ 香 港 ）
    1
    6. 香 港 大 律 師 公 會
    1
    7. 香 港 工 程 師 學 會
    1
    8. 香 港 中 小 企 業 總 會
    1
    9. 香 港 地 產 行 政 學 會
    1
    10. 香 港 房 屋 經 理 學 會
    1
    11. 香 港 律 師 會
    1
    12. 香 港 建 造 商 會
    1
    13. 香 港 建 築 師 學 會
    1
    14. 香 港 保 險 業 聯 會 ── 意 外 保 險 公 會
    1
    15. 香 港 建 築 幕 牆 裝 飾 協 會
    1
    16. 香 港 設 施 管 理 學 會
    1
    17. 香 港 測 量 師 學 會
    1
    18. 香 港 測 檢 認 證 協 會 有 限 公 司 建 築 材 料 委 員 會
    1
    19. 香 港 總 工 程 師 學 會 （ 設 施 及 維 修 ）
    1
    20. 香 港 營 造 師 學 會
    1
    21. 建 築 師 事 務 所 商 會 有 限 公 司
    1
     
    小 計 ：
    21
    相 關 組 織
    1. 市 區 重 建 局
    1
    2. 地 鐵 公 司
    1
    3. 香 港 房 屋 協 會
    1
    4. 香 港 政 策 研 究 所
    1
    5. 香 港 按 揭 證 券 有 限 公 司
    1
    6. 消 費 者 委 員 會
    1
     
    小 計 ：
    6
    學 術 界
    1. Dr.Chen Zhen, George (University of Reading, United Kingdom)
    1
    2. 王 金 殿 博 士 （ 香 港 理 工 大 學 )
    1
    3. 何 志 榮 博 士 （ 香 港 大 學 )
    1
    4. 吳 家 鎚 博 士 （ 香 港 城 市 大 學 )
    1
    5. 洪 友 仁 教 授 （ 香 港 城 市 大 學 )
    1
    6. 梁 以 德 教 授 （ 香 港 城 市 大 學 )
    1
    7. 梁 以 德 教 授 及 鄭 惠 怡 女 士 （ 香 港 城 市 大 學 )
    1
    8. 黃 君 華 教 授 （ 香 港 理 工 大 學 )
    1
    9. 黃 家 裕 先 生 （ 香 港 城 市 大 學 )
    1
    10. 黃 健 豪 先 生 （ 香 港 理 工 大 學 )
    1
    11. 曾 偉 藩 博 士 （ 香 港 理 工 大 學 )
    1
    12. 曾 偉 藩 博 士 及 BRE 532 組 （ 香 港 理 工 大 學 )
    1
    13. 鄒 廣 榮 教 授 （ 香 港 大 學 )
    1
     
    小 計 ：
    13
    社 區 組 織
    1. 公 屋 諮 詢 熱 線
    1
    2. 中 華 協 進 會 （ 香 港 ）
    1
    3. 全 港 聯 區 市 民 關 注 強 制 驗 樓 大 聯 盟
    1
    4. 油 尖 旺 社 團 聯 會
    1
    5. 明 愛 莫 張 瑞 勤 社 區 中 心
    1
    6. 南 方 民 主 同 盟
    1
    7. 香 港 社 區 組 織 協 會
    1
    8. 香 港 社 區 發 展 網 絡
    1
    9. 香 港 社 團 聯 合 總 會
    1
    10. 基 督 教 家 庭 服 務 中 心
    1
     
    小 計
    10
    業 主 立 案 法 團 ／ 互 助 委 員 會
    1. 官 塘 立 成 大 廈 業 主 立 案 法 團
    1
    2. 創 業 中 心 業 主 立 案 法 團
    1
    3. 叠 茵 庭 業 主 立 案 法 團
    1
    4. 窩 打 老 道 74A 號 業 主 立 案 法 團
    1
    5. 興 芳 區 私 人 樓 宇 聯 席
    1
    6. 鴻 運 街 17- 19 號 及 鵬 程 街 18- 20 號 互 助 委 員 會
    1
    7. 灣 仔 區 大 廈 業 主 及 立 案 法 團 委 員 聯 席 會 議
    1
     
    小 計 ：
    7
    公 眾 人 士
    1. 個 別 公 眾 人 士
    245
    2. 個 別 業 主
    24
     
    小 計 ：
    269
     
    總 計 ：
    371
    附 件 C
    電 話 意 見 調 查 結 果
    調 查 方 法
    在 公 眾 諮 詢 期 內 ， 房 屋 及 規 劃 地 政 局 委 託 了 香 港 政 策 研 究 所 ， 就 強 制 驗 樓 、 加 強 窗 戶 安 全 方 案 及 支 援 措 施 的 公 眾 諮 詢 ， 在 2006 年 1 月 12 至 19 日 進 行 電 話 意 見 調 查 ， 以 收 集 市 民 大 眾 的 意 見 。
    2.該 項 調 查 利 用 隨 機 抽 出 的 4 278 個 住 戶 電 話 號 碼 ， 成 功 訪 問 了 共 1 207 名 本 港 市 民 。 他 們 分 別 居 於 自 置 的 私 人 樓 宇 、 租 住 的 私 人 樓 宇 或 自 置 的 公 營 房 屋 （ 即 居 者 有 其 屋 計 劃 、 租 者 置 其 屋 計 劃 及 住 宅 發 售 計 劃 的 單 位 ） 。 整 體 回 應 率 為 49.7% ， 而 在 95% 置 信 水 平 之 下 的 最 大 誤 差 為 +2.8% 。
    3.該 項 調 查 的 問 卷 載 於 附 錄 。
    調 查 結 果 摘 要
    4.電 話 調 查 結 果 顯 示 ， 市 民 大 眾 普 遍 支 持 政 府 基 於 公 眾 安 全 的 考 慮 ， 訂 立 所 需 法 例 強 制 定 期 檢 驗 樓 宇 及 窗 戶 。 市 民 普 遍 贊 成 檢 驗 項 目 只 涵 蓋 樓 宇 外 牆 及 公 用 部 分 。 社 會 上 亦 已 取 得 共 識 ， 認 為 應 檢 控 違 例 者 ， 以 收 阻 嚇 之 效 。
    5.就 擬 議 計 劃 的 細 節 ， 例 如 檢 驗 周 期 及 目 標 樓 宇 等 ， 受 訪 者 則 持 不 同 意 見 。
    6.市 民 明 確 支 持 向 有 真 正 困 難 的 業 主 提 供 所 需 支 援 ， 但 就 支 援 方 式 ， 則 意 見 紛 紜 。
    7.大 多 數 受 訪 者 支 持 在 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 的 樓 宇 ， 可 豁 免 遵 行 強 制 驗 樓 的 規 定 ， 以 嘉 許 有 妥 善 管 理 及 維 修 的 樓 宇 。
    統 計 結 果
    8.在 電 話 意 見 調 查 中 ， 各 問 題 的 統 計 結 果 總 結 如 下 ：

    (A) 強 制 驗 樓 計 劃

    (I) 支 持 計 劃
  		•  約 89% 受 訪 者 支 持 政 府 立 法 ， 強 制 業 主 定 期 驗 樓 ， 以 保 障 居 民 與 公 眾 的 安 全 。
  		• 約 7% 受 訪 者 不 支 持 強 制 定 期 驗 樓 。
  		• 餘 下 4% 受 訪 者 無 意 見 或 拒 絕 回 答 。
    (II) 計 劃 細 節
    (i) 目 標 樓 宇
  		•  約 39% 受 訪 者 支 持 樓 齡 達 20 年 以 上 的 樓 宇 應 強 制 定 期 驗 樓 ； 約 24% 受 訪 者 支 持 樓 齡 達 10 年 以 上 的 樓 宇 應 強 制 定 期 驗 樓 ； 約 23% 受 訪 者 支 持 樓 齡 達 30 年 以 上 的 樓 宇 應 強 制 定 期 驗 樓 ； 以 及 約 7% 受 訪 者 支 持 樓 齡 達 40 年 以 上 的 樓 宇 應 強 制 定 期 驗 樓 。
  		• 餘 下 7% 受 訪 者 持 其 他 意 見 或 無 意 見 。
    (ii) 檢 驗 周 期
  		•  約 35% 受 訪 者 支 持 10 年 的 檢 驗 周 期 ； 約 14% 受 訪 者 支 持 7 年 的 檢 驗 周 期 ； 約 35% 受 訪 者 支 持 5 年 的 檢 驗 周 期 ； 以 及 約 9% 受 訪 者 支 持 3 年 的 檢 驗 周 期 。
  		• 餘 下 7% 受 訪 者 持 其 他 意 見 或 無 意 見 。
    (iii) 檢 驗 項 目
  		•  約 64% 受 訪 者 贊 成 強 制 驗 樓 計 劃 應 涵 蓋 樓 宇 外 牆 及 公 用 部 分 ； 另 有 35% 受 訪 者 建 議 應 同 時 涵 蓋 個 別 單 位 內 部 。
  		• 餘 下 1% 受 訪 者 持 其 他 意 見 或 無 意 見 。
    (B) 加 強 窗 戶 安 全
    (I) 支 持 定 期 檢 驗 窗 戶
  		•  約 29% 受 訪 者 支 持 強 制 每 5 年 定 期 檢 驗 窗 戶 一 次 ； 約 33% 受 訪 者 支 持 每 3 年 一 次 ； 約 12% 受 訪 者 支 持 每 年 一 次 ； 以 及 約 6% 受 訪 者 支 持 定 期 檢 驗 ， 但 對 檢 驗 周 期 無 意 見 。 總 括 而 言 ， 約 有 80% 受 訪 者 支 持 政 府 基 於 公 眾 安 全 的 考 慮 ， 強 制 業 主 定 期 檢 驗 窗 戶 。
  		• 約 18% 受 訪 者 不 支 持 強 制 定 期 檢 驗 窗 戶 。
  		• 餘 下 2% 受 訪 者 無 意 見 。
    (II) 一 次 過 檢 驗 窗 戶
  		•  在 不 支 持 或 對 定 期 檢 驗 窗 戶 無 意 見 的 受 訪 者 中 ， 約 40% 支 持 政 府 強 制 業 主 在 指 定 限 期 內 進 行 一 次 過 的 檢 驗 及 維 修 窗 戶 。
  		• 其 中 約 53% 不 支 持 一 次 過 的 檢 驗 及 維 修 窗 戶 。
  		• 餘 下 7% 受 訪 者 無 意 見 。