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強 制 驗 樓 公 眾 諮 詢 報 告 書 - 公 眾 諮 詢 報 告 書 - 摘 要
摘 要
樓 宇 失 修 往 往 為 社 會 及 個 人 帶 來 沉 重 的 代 價 。 業 主 因 樓 宇 殘 舊 失 修 而 飽 受 維 修 費 用 高 昂 之 苦 ， 或 業 主 因 樓 宇 欠 缺 妥 善 維 修 而 難 以 購 買 保 險 等 情 況 屢 見 不 鮮 。 再 者 ， 因 樓 宇 殘 破 而 導 致 人 命 傷 亡 的 不 幸 事 件 亦 時 有 發 生 。
2.多 年 來 ， 政 府 投 放 了 大 量 資 源 ， 透 過 不 同 層 面 的 措 施 ， 解 決 存 在 已 久 的 樓 宇 失 修 問 題 ， 包 括 針 對 失 修 樓 宇 加 強 執 法 、 推 出 宣 傳 及 教 育 活 動 、 就 業 主 立 案 法 團 的 成 立 和 運 作 提 供 支 援 、 推 行 協 助 業 主 保 養 樓 宇 的 計 劃 ， 及 向 業 主 提 供 貸 款 進 行 樓 宇 維 修 工 程 。 我 們 也 獲 得 非 政 府 機 構 的 協 助 ， 向 業 主 提 供 各 項 財 政 及 技 術 支 援 ， 以 妥 善 管 理 維 修 樓 宇 。 我 們 的 目 標 是 循 序 漸 進 地 建 立 保 養 樓 宇 文 化 。
3.透 過 上 述 各 方 協 作 的 努 力 ， 我 們 欣 見 業 主 逐 漸 建 立 起 妥 善 保 養 樓 宇 的 觀 念 。 過 去 ， 業 主 往 往 只 着 重 其 單 位 內 部 的 維 修 ， 但 越 來 越 多 業 主 已 注 意 到 樓 宇 公 用 地 方 是 否 保 養 得 宜 ， 會 直 接 影 響 住 戶 及 公 眾 安 全 。 市 民 大 眾 亦 漸 漸 明 白 ， 保 養 維 修 樓 宇 是 業 主 的 責 任 ， 理 解 這 不 僅 是 基 於 公 眾 安 全 的 考 慮 ， 亦 有 利 於 業 主 的 切 身 利 益 。
4.政 府 認 為 現 時 應 再 向 前 邁 進 ， 與 市 民 一 起 制 訂 長 遠 的 措 施 ， 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 的 問 題 。 為 此 ， 我 們 在 2004 年 年 初 進 行 了 有 關 樓 宇 管 理 及 維 修 的 第 一 階 段 公 眾 諮 詢 。 諮 詢 結 果 顯 示 ， 社 會 的 共 識 是 業 主 應 負 起 保 養 及 維 修 樓 宇 的 責 任 ， 並 應 承 擔 所 需 的 費 用 。 民 意 同 時 支 持 推 行 強 制 驗 樓 計 劃 ， 是 切 實 有 效 的 措 施 ， 長 遠 而 言 可 徹 底 解 決 樓 宇 失 修 問 題 。 建 基 於 這 個 共 識 ， 我 們 在 2005 年 10 月 推 進 了 第 二 階 段 公 眾 諮 詢 ， 就 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 執 行 細 則 及 建 議 的 加 強 窗 戶 安 全 措 施 ， 徵 詢 市 民 的 意 見 。
公 眾 支 持 強 制 計 劃
5.我 們 感 謝 社 會 各 界 就 諮 詢 文 件 所 提 建 議 踴 躍 發 表 意 見 。 諮 詢 結 果 再 次 確 認 社 會 普 遍 支 持 推 行 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 ， 並 認 同 這 兩 項 計 劃 可 達 致 我 們 擁 有 一 個 更 優 質 、 更 安 全 居 住 環 境 的 目 標 。
6.市 民 提 出 了 許 多 寶 貴 意 見 ， 有 助 我 們 完 善 這 兩 項 強 制 計 劃 的 執 行 細 則 。 不 少 回 應 者 認 為 須 加 強 對 有 需 要 的 業 主 的 支 援 。 經 仔 細 研 究 收 到 的 意 見 ， 我 們 在 以 樓 宇 安 全 為 大 前 提 下 ， 盡 量 採 納 市 民 的 建 議 。
7.這 報 告 詳 細 闡 述 我 們 建 議 強 制 驗 樓 及 驗 窗 的 政 策 目 標 及 具 體 計 劃 。 我 們 下 一 步 的 工 作 是 草 擬 法 例 ， 透 過 立 法 ， 實 施 這 兩 項 計 劃 。
加 強 支 援 業 主
8.市 民 表 達 業 主 需 要 財 政 及 技 術 支 援 的 訴 求 ， 尤 其 是 有 特 別 需 要 的 業 主 ， 應 減 輕 他 們 首 次 驗 樓 費 用 方 面 的 負 擔 。 為 要 回 應 市 民 及 業 主 的 訴 求 ， 我 們 很 高 興 得 到 香 港 房 屋 協 會 （ 房 協 ） 的 協 助 ， 同 意 作 出 為 數 40 億 元 的 財 政 承 擔 （ 包 括 其 早 前 推 行 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 的 財 政 承 擔 ） ， 配 合 政 府 推 動 強 制 驗 樓 及 驗 窗 的 計 劃 ， 為 業 主 在 日 後 法 例 通 過 後 提 供 以 下 的 支 援 ：
 
(a) 資 助 提 出 申 請 而 又 合 資 格 的 業 主 ／ 業 主 立 案 法 團 進 行 首 次 強 制 驗 樓 ， 藉 此 鼓 勵 業 主 進 行 樓 宇 維 修 的 積 極 性 。 申 請 資 格 與 房 協 的 「 樓 宇 管 理 維 修 綜 合 計 劃 」 相 若 ， 樓 宇 的 應 課 差 餉 租 值 會 是 主 要 考 慮 因 素 之 一 。 除 此 ， 房 協 對 個 別 業 主 的 需 要 ， 會 加 以 考 慮 ， 務 求 令 有 真 正 需 要 的 業 主 能 夠 得 到 適 切 的 支 援 。 我 們 預 計 在 13,000 幢 目 標 樓 宇 中 ， 約 有 八 成 符 合 資 格 獲 得 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 ；
(b) 協 助 因 實 際 困 難 未 能 成 立 業 主 立 案 法 團 的 樓 宇 ， 為 業 主 提 供 首 次 驗 樓 費 用 的 資 助 。 房 協 與 民 政 事 務 總 署 並 會 繼 續 協 助 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 或 其 他 形 式 的 樓 宇 管 理 架 構 ， 執 行 驗 樓 及 修 葺 工 程 ；
(c) 提 供 技 術 支 援 ， 協 助 業 主 聘 請 檢 驗 人 員 ， 確 定 修 葺 項 目 以 及 聘 用 修 葺 工 程 承 建 商 等 事 宜 ； 及
(d) 為 業 主 就 成 立 業 主 立 案 法 團 和 執 行 檢 驗 及 修 葺 工 程 等 事 宜 ， 提 供 法 律 意 見 。
  房 協 、 屋 宇 署 及 民 政 事 務 總 署 會 繼 續 為 合 資 格 的 業 主 提 供 其 他 現 有 的 財 政 及 技 術 支 援 ， 以 進 行 驗 樓 、 驗 窗 及 修 葺 工 程 。
簡 化 計 劃 的 要 求
9.儘 管 社 會 支 持 應 強 制 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 進 行 檢 驗 ， 及 要 求 業 主 應 定 期 檢 驗 和 維 修 窗 戶 ， 但 也 有 不 少 意 見 表 示 ， 當 局 應 簡 化 計 劃 的 要 求 ， 使 計 劃 更 易 於 遵 行 。 在 不 影 響 樓 宇 安 全 的 大 前 提 下 ， 我 們 對 兩 項 擬 議 計 劃 的 細 則 作 出 以 下 修 改 ：
 
(a) 把 強 制 驗 樓 的 檢 驗 周 期 由 7 年 延 長 至 10 年 ， 讓 業 主 有 更 多 時 間 籌 備 和 進 行 驗 樓 及 修 葺 工 程 ； 及
(b) 把 強 制 驗 窗 的 樓 齡 由 5 年 或 以 上 調 整 至 10 年 或 以 上 ， 並 把 檢 驗 周 期 由 3 年 調 整 至 5 年 ， 以 盡 量 減 輕 業 主 的 負 擔 。
加 強 對 服 務 提 供 者 的 規 管
10.市 民 大 眾 認 為 要 保 證 檢 驗 人 員 及 承 接 修 葺 工 程 承 建 商 的 質 素 及 專 業 水 平 ， 必 須 作 出 適 當 的 監 管 。 我 們 認 同 有 此 需 要 ， 並 建 議 實 施 以 下 措 施 ：
 
(a) 容 許 更 多 具 備 足 夠 相 關 經 驗 的 合 資 格 註 冊 專 業 人 士 加 入 驗 樓 和 驗 窗 計 劃 ， 此 舉 除 可 讓 市 場 有 更 多 服 務 提 供 者 可 供 選 擇 ， 還 可 令 驗 樓 驗 窗 費 用 更 具 競 爭 力 。 我 們 會 在 《 建 築 物 條 例 》 下 另 設 一 份 名 冊 ， 並 成 立 「 檢 驗 人 員 註 冊 事 務 委 員 會 」 ， 監 督 檢 驗 人 員 的 專 業 水 平 ；
(b) 屋 宇 署 會 查 閱 檢 驗 人 員 提 交 的 驗 樓 報 告 ， 確 保 報 告 符 合 法 定 要 求 ， 並 會 抽 樣 覆 核 檢 驗 報 告 的 內 容 。 在 計 劃 推 行 的 最 初 數 年 ， 覆 核 比 率 約 為 百 分 之 三 十 ；
(c) 我 們 已 得 到 專 業 學 會 和 行 業 組 織 支 持 ， 協 助 印 發 檢 驗 及 修 葺 工 程 收 費 水 平 指 南 ， 為 業 主 提 供 參 考 ； 及
(d) 有 關 安 裝 窗 戶 的 質 素 及 標 準 ， 屋 宇 署 在 2006 年 3 月 已 就 窗 戶 的 安 裝 及 設 計 發 出 最 新 技 術 指 引 ， 有 關 要 求 會 不 時 檢 討 。 此 外 ， 我 們 計 劃 提 交 小 型 工 程 監 管 制 度 的 法 例 草 案 。 此 制 度 將 有 助 提 高 負 責 安 裝 窗 戶 以 及 其 他 小 型 工 程 的 承 建 商 的 專 業 水 平 。
11.總 括 我 們 修 訂 後 的 強 制 驗 樓 計 劃 是 ， 凡 樓 齡 達 30 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ， 我 們 建 議 業 主 須 聘 請 合 資 格 的 檢 驗 人 員 ， 每 10 年 驗 樓 一 次 ， （ 日 期 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 樓 起 計 ） ， 並 進 行 所 需 維 修 。 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 細 則 載 於 第 3 章 。
12.至 於 驗 窗 方 面 ， 凡 樓 齡 達 10 年 或 以 上 的 私 人 住 宅 （ 樓 高 3 層 或 以 下 的 除 外 ） 、 綜 合 用 途 及 非 住 宅 樓 宇 ， 我 們 建 議 業 主 須 每 5 年 一 次 ， （ 日 期 由 屋 宇 署 上 一 次 發 信 予 業 主 通 知 進 行 強 制 驗 窗 起 計 ） ， 檢 驗 所 有 在 公 用 地 方 及 私 人 處 所 內 的 窗 戶 （ 不 論 是 否 可 開 關 ） ， 並 進 行 所 需 維 修 。 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 的 細 則 載 於 第 4 章 。
業 主 可 得 到 的 支 援
13.為 協 助 業 主 履 行 保 養 維 修 樓 宇 的 責 任 ， 我 們 自 開 始 諮 詢 公 眾 以 來 ， 所 推 行 的 各 項 支 援 計 劃 ， 至 今 廣 受 公 眾 歡 迎 。
14.為 配 合 強 制 驗 樓 及 驗 窗 計 劃 的 推 行 ， 合 資 格 樓 宇 的 業 主 在 遵 行 兩 項 強 制 計 劃 不 同 階 段 的 規 定 時 ， 可 獲 得 多 項 由 政 府 和 房 協 所 提 供 的 支 援 ：
 
籌 備 階 段
(a) 以 成 立 每 個 業 主 立 案 法 團 計 3, 000 元 為 限 的 資 助 及 包 括 法 律 意 見 的 技 術 支 援 （ 房 協 ）1 ；
(b) 就 聘 請 檢 驗 人 員 及 承 建 商 ， 包 括 審 核 投 標 文 件 ， 得 到 專 業 意 見 協 助 （ 房 協 ）；
檢 驗 ／ 修 葺 階 段
(c) 向 合 資 格 的 業 主 提 供 首 次 強 制 驗 樓 的 資 助 （ 房 協 ） ；
(d) 就 檢 驗 和 修 葺 樓 宇 及 窗 戶 相 關 事 宜 ， 提 供 技 術 諮 詢 服 務 ， 以 及 在 有 需 要 時 提 供 法 律 意 見 （ 房 協 ） ；
(e) 有 需 要 時 ， 就 檢 驗 人 員 所 指 定 修 葺 工 程 項 目 提 供 技 術 意 見 （ 房 協 ） ；
(f) 提 供 資 助 金 及 ／ 或 免 息 貸 款 ， 協 助 業 主 進 行 樓 宇 及 窗 戶 修 葺 工 程 （ 公 用 地 方 修 葺 工 程 的 最 高 資 助 額 為 工 程 費 用 總 開 支 的 兩 成 ， 上 限 為 每 戶 3, 000 元 ； 而 單 位 內 部 維 修 工 程 （ 包 括 驗 窗 ） 的 最 高 免 息 貸 款 額 為 每 戶 50, 000 元 。 合 資 格 的 年 老 業 主 亦 可 就 單 位 內 部 維 修 工 程 獲 發 每 戶 最 高 10, 000 元 的 資 助 金 ） （ 房 協 ） ；
(g) 根 據 「 樓 宇 安 全 貸 款 計 劃 」 向 業 主 提 供 貸 款 （ 上 限 為 每 戶 100 萬 元 ） ， 以 進 行 樓 宇 及 窗 戶 修 葺 工 程 （ 屋 宇 署 ） ； 以 及
完 成 維 修 後
(h) 經 房 協 協 助 完 成 維 修 的 樓 宇 ， 可 獲 購 買 樓 宇 公 用 地 方 公 眾 責 任 保 險 的 資 助 （ 最 高 資 助 額 為 保 險 年 費 的 五 成 ， 上 限 為 每 年 6, 000 元 ， 可 連 續 3 年 獲 得 資 助 ） （ 房 協 ） 。
此 外 ， 專 業 學 會 和 行 業 組 織 將 印 發 檢 驗 及 修 葺 工 程 收 費 水 平 指 南 ， 為 業 主 提 供 參 考 。
其 他 支 援 措 施
(i) 自 願 樓 宇 評 級 計 劃
15.為 肯 定 妥 善 維 修 管 理 的 樓 宇 ， 並 加 以 嘉 許 ， 房 協 聯 同 相 關 組 織 正 籌 備 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 。 我 們 建 議 在 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 下 獲 得 良 好 評 級 的 樓 宇 ， 可 獲 豁 免 進 行 強 制 驗 樓 的 規 定 。
16.我 們 會 確 保 自 願 樓 宇 評 級 計 劃 中 評 審 樓 宇 安 全 方 面 所 採 用 的 標 準 ， 會 等 同 或 高 於 擬 議 強 制 驗 樓 計 劃 的 要 求 。 有 關 樓 宇 安 全 方 面 的 評 審 工 作 ， 必 須 由 強 制 驗 樓 計 劃 下 合 資 格 的 檢 驗 人 員 擔 任 。
(ii) 排 解 糾 紛
17.許 多 市 民 和 業 主 希 望 成 立 簡 單 排 解 糾 紛 機 制 ， 以 處 理 樓 宇 管 理 方 面 的 糾 紛 ， 尤 其 是 涉 及 較 低 金 額 的 簡 單 個 案 。 然 而 ， 由 於 構 思 機 制 的 其 中 一 個 特 點 是 省 掉 法 律 代 表 ， 藉 以 減 少 所 需 費 用 和 時 間 ， 我 們 因 此 需 要 審 慎 研 究 有 關 建 議 會 否 觸 及 憲 制 和 人 權 方 面 的 考 慮 。 此 機 制 的 角 色 和 職 能 可 能 與 現 有 法 庭 及 審 裁 處 重 疊 ， 因 而 引 起 市 民 大 眾 的 混 亂 。 我 們 充 分 理 解 市 民 大 眾 要 求 一 個 簡 單 和 有 效 率 的 排 解 糾 紛 機 制 ， 以 協 助 他 們 管 理 和 維 修 樓 宇 。 我 們 會 繼 續 研 究 此 機 制 的 可 行 性 。
18.此 外 ， 司 法 機 構 現 正 研 究 可 否 採 用 其 它 措 施 ， 改 善 土 地 審 裁 處 的 運 作 ， 包 括 多 加 採 用 個 案 管 理 方 法 和 自 願 調 解 機 制 的 可 行 性 ， 以 便 更 有 效 和 快 捷 地 處 理 土 地 審 裁 處 的 樓 宇 管 理 個 案 。
未 來 路 向
19.基 於 社 會 強 烈 的 支 持 ， 我 們 會 全 力 開 展 兩 項 強 制 計 劃 的 立 法 工 作 ， 以 期 盡 快 向 立 法 會 提 交 有 關 的 立 法 建 議 。
20.為 配 合 這 兩 項 擬 議 強 制 計 劃 的 推 行 ， 我 們 會 推 出 宣 傳 及 教 育 活 動 ， 包 括 與 學 校 合 作 ， 向 我 們 的 下 一 代 灌 輸 妥 善 保 養 樓 宇 的 觀 念 。
21.擬 議 強 制 驗 樓 及 擬 議 強 制 驗 窗 計 劃 若 能 成 功 推 行 ， 將 會 標 誌 著 我 們 在 確 保 一 個 更 安 全 及 可 持 續 發 展 的 居 住 環 境 的 工 作 方 面 邁 進 一 大 步 ， 亦 有 助 提 昇 本 港 作 為 世 界 級 城 市 的 地 位 。 獲 妥 善 維 修 的 樓 宇 也 可 為 業 主 帶 來 經 濟 效 益 ， 如 減 低 維 修 費 用 及 物 業 增 值 。 我 們 對 社 會 各 界 積 極 參 與 兩 個 階 段 的 公 眾 諮 詢 ， 感 到 十 分 鼓 舞 。 我 們 需 要 市 民 繼 續 支 持 ， 為 我 們 及 我 們 的 下 一 代 ， 締 造 更 安 全 的 居 住 環 境 。